坊間期待多日的“930政策大禮包”,在24日提前落地了。
昨日上午,國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì),中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況并答記者問(wèn)。會(huì)上發(fā)布了多項(xiàng)政策,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求端及供應(yīng)端均釋放出了利好。
主要包括:
① 降低存量房貸利率,平均降幅約0.5%;
②在全國(guó)層面,降低二套的首付比例至15%;
③保障性住房貸貸款央行資金支持比例上調(diào)至100%;
④支持收購(gòu)房企存量土地,延長(zhǎng)金融16條和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。
以下我們逐一解讀。
下調(diào)存量房貸利率
降低居民的房貸利息支出
“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右?!?/span>
關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的呼聲,近期可謂一浪高過(guò)一浪。坊間也早有“小作文”稱相關(guān)部門(mén)將下調(diào)存量房貸利率40-60BP。
而這一輪的政策力度,可以說(shuō)是符合預(yù)期甚至超越預(yù)期的。和以往不同的是,這次是錨定“新發(fā)房貸利率”水平,這對(duì)于那些前些年高位站崗的存量客戶來(lái)說(shuō),威力將是巨大。
近兩年,由于政策持續(xù)發(fā)力,增量貸款利率持續(xù)走低。而存量房貸利率依然維持在較高水平。
單是今年2月和7月,央行就兩次引導(dǎo)5年期LPR下調(diào)累計(jì)35BP。5.17新政以來(lái),除了北、上、深以外的城市,都已取消住房商貸利率下限。存量房貸與新發(fā)房貸的利差進(jìn)一步拉大。
中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示,此次存量房貸調(diào)整預(yù)計(jì)平均下降幅度在0.5%。
當(dāng)然,0.5%只是個(gè)平均值。我們知道,不同地區(qū)、不同時(shí)期發(fā)放的房貸利率都不一樣。
以深圳為例,首套房現(xiàn)行的按揭利率為3.4%,而存量房貸多數(shù)還在4.2%及以上左右。比如在2023年9月份之前批復(fù)的貸款,大部分都是LPR加點(diǎn)30BP及以上。以2022年8月份批復(fù)的貸款為例,按照LPR4.3%+30BP,利率就達(dá)到4.6%。與新發(fā)房貸利率之間的差值達(dá)到120BP。
假設(shè)按照中位數(shù)計(jì)算,這次降0.5個(gè)點(diǎn),總貸款為200萬(wàn),分30年還款,調(diào)整后的每月月供將減少約588.92元,30年利息總額減少了約21.2萬(wàn)元。
據(jù)說(shuō)潘功勝行長(zhǎng)介紹,新政將惠及1.5億人口,預(yù)計(jì)可為居民減少1500億元的房貸負(fù)擔(dān)。
降低房貸利息支出,釋放出來(lái)的資金有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。與此同時(shí),降低存量房貸利率還可以減少提前還貸、違規(guī)換貸以及斷供的風(fēng)險(xiǎn)。
另外,此前坊間盛傳,政策將允許存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭。此次會(huì)上潘功勝行長(zhǎng)也對(duì)此做出了回應(yīng),表示初期會(huì)先在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭,下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭。
這個(gè)回答,也讓大家看到跨行轉(zhuǎn)按揭的希望。
二套首付比例下調(diào)至15%
更好的支持多樣化購(gòu)房需求
“將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)到15%,統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例?!?/span>
根據(jù)政策,接下來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)二套房和首套房的最低首付比例將“一視同仁”,不再做區(qū)分。
潘功勝行長(zhǎng)還提到,各地可以在此基礎(chǔ)上因城施策,自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實(shí)施差異化的首付比例下限安排。商業(yè)銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和意愿確定具體的首付比例。
此前5.17新政將首套、二套的首付比例分別下調(diào)至不低于15%、25%。而此次政策后,不僅首套房首付比例降至歷史低點(diǎn),二套房的首付比例也突破歷史下限了。
此舉主要是面向改善需要定向釋放的利好,通過(guò)下調(diào)首付比例,降低置業(yè)門(mén)檻,更好的滿足多樣化購(gòu)房需求。
在住房緊缺的時(shí)代,政策的制定傾向于照顧剛需群體的住房需求。而這兩年政策的風(fēng)向變了。
今年以來(lái),政策對(duì)于不同改善需求已經(jīng)越來(lái)越“包容”,越來(lái)越支持了。
一方面,放寬限貸、限購(gòu)等政策,支持有需求的群體“多買”。
另一方面,引導(dǎo)產(chǎn)品多元化、品質(zhì)化,滿足不同的居住需求。
關(guān)于后者,今年明源君曾多次提到,住宅產(chǎn)品越來(lái)越卷,不僅改善產(chǎn)品的面積段上調(diào),功能配置拔高,且別墅等豪宅宅產(chǎn)品也越來(lái)越多。
近期,明源君在《最近,樓市出現(xiàn)一個(gè)極特殊信號(hào)》一文中也提到,限墅令取消以及別墅審批恢復(fù)后,今年低密地塊供應(yīng)量增加,將推動(dòng)別墅汲類別墅產(chǎn)品供應(yīng)放量。
將這些政策結(jié)合起來(lái)看,不難發(fā)現(xiàn),商品房的自主權(quán)正在逐步交還給市場(chǎng)。無(wú)論的剛改群體,還是改善群體,亦或是豪宅群體的購(gòu)房需求,都將得到充分的滿足和支持。
優(yōu)化保障房再貸款政策
進(jìn)一步推動(dòng)商品房去庫(kù)存
“將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房貸貸款,中央銀行資金的支持比例有原來(lái)的60%提高到100%,增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。”
3000億保障房貸款基金的設(shè)立,源自5.17政策。目的是鼓勵(lì)政府收購(gòu)存量商品房作為保障房,幫助市場(chǎng)去庫(kù)存。
運(yùn)作模式為,由地方國(guó)有企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),金融機(jī)構(gòu)發(fā)放完貸款后,再向人民銀行申請(qǐng)?jiān)儋J款,人民銀行按已發(fā)放貸款本金的60%發(fā)放再貸款,再貸款利率1.75%,期限1年,可展期4次,最長(zhǎng)使用期限不超過(guò)5年。
看似多方利好的事,在落地上卻遭遇不少阻礙。地方政府沒(méi)錢收儲(chǔ)、符合收儲(chǔ)條件的房源太少、收儲(chǔ)價(jià)格與房企無(wú)法達(dá)成共識(shí)、租金回報(bào)率太低……
雖然目前已有超80個(gè)城市宣布支持國(guó)有平臺(tái)企業(yè)收購(gòu)商品住房,但收儲(chǔ)工作進(jìn)展依然緩慢。數(shù)據(jù)顯示,截止6月末,金融機(jī)構(gòu)發(fā)放企業(yè)額度僅約247億元,而央行已審核發(fā)放金融機(jī)構(gòu)資金僅121億元左右。
其實(shí),大家也知道,對(duì)于1900萬(wàn)套的住宅庫(kù)存規(guī)模來(lái)說(shuō)(數(shù)據(jù)源自瑞銀,截止7月底),3000億元可以說(shuō)是杯水車薪。央行表態(tài),國(guó)家隊(duì)下場(chǎng),更大的意義在于為市場(chǎng)傳達(dá)積極信號(hào),提振購(gòu)房者的信心。
不過(guò),新政的積極意義依然很明顯。原來(lái)商業(yè)銀行放100億元,人民銀行提供60億元,現(xiàn)在商業(yè)銀行放100億元,人民銀行提供低成本資金100億元,新政的出臺(tái),這將有利于提高商業(yè)銀行的放貸積極性,降低地方政府籌資壓力,加快推動(dòng)樓市去庫(kù)存,助力房企保交樓。
改善融資及化債環(huán)境
降低房企的流動(dòng)性危機(jī)
今年以來(lái),房地產(chǎn)銷售進(jìn)一步下滑,房企的流動(dòng)性危機(jī)更加突出。此次會(huì)議,也針對(duì)房企存量資產(chǎn)盤(pán)活以及化債等給出了支持。
會(huì)上提到,在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地,盤(pán)活存量用地,緩解房企資金壓力。
行情好的時(shí)候,土儲(chǔ)代表著發(fā)展?jié)摿?;行情差的時(shí)候,土儲(chǔ)往往變成累贅。
如今的地產(chǎn)行業(yè),正以慘痛的現(xiàn)狀驗(yàn)證了這句話。
很多房企手握大量閑置土地,想賣也賣不出去:同行忙著收拾殘局,政府忙著降負(fù)債,兩者都自顧不暇,更別提幫民企接盤(pán)資產(chǎn)。
沒(méi)有增量資金的情況下,房企就算想“砸鍋賣鐵”回血都不行。
會(huì)上提到,“在必要的時(shí)候,也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項(xiàng)政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究。”
這等于提前釋放出信號(hào)——
針對(duì)收購(gòu)存量土地,接下來(lái)央行還有支持措施出臺(tái)!
對(duì)于仍苦苦掙扎的房企來(lái)說(shuō),無(wú)疑又是一個(gè)值得期待的好消息。
2、政策延期,緩解房企償債壓力
“將年底前到期到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和金融16條延期到2026年底?!?/span>
這兩個(gè)文件本來(lái)是今年底到期的,延期能夠在一定程度上減輕房企的償債壓力。
“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”指的是今年1月份,金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》。
通知指出,對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)范、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款,在今年年底之前可以用于償還房企的存量貸款和他們發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)債券。
政策延期到2026年,對(duì)于那些擁有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)(如商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓等)的房企來(lái)說(shuō)將產(chǎn)生較大利好。房企可以利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的貸款來(lái)償還集團(tuán)負(fù)債,從而緩解由于債務(wù)到期所帶來(lái)的資金壓力。
“金融16條”是指2022年11月11日,央行與原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,《通知》從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策,其中關(guān)于存量貸款展期以及配套融資盡職免責(zé)兩條政策設(shè)定了適用期限。
在2023年,該條款已延期一次,此次再度延期,與今年以來(lái)地產(chǎn)銷售再度下滑,房企資金壓力增大密切相關(guān)。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年前八個(gè)月,TOP100房企銷售總額同比下降38.5%,房企到位資金同比下降20.2%,債券融資總額同比下降29.7%。
銷售端及融資端雙重受阻的情況下,允許房企存量貸款展期,以時(shí)間換空間,減輕企業(yè)的償債壓力,從而降低房企暴雷風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
小結(jié)
從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)看,政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)刺激作用明顯。眼下,十一黃金周已經(jīng)臨近,政策這場(chǎng)“及時(shí)雨”為即將收尾的“金九銀十”加把勁。接下來(lái)市場(chǎng)相應(yīng)如何?我們拭目以待。
轉(zhuǎn)載至明源地產(chǎn)研究院