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        重大信號!二十屆三中全會這樣定調(diào)房地產(chǎn)
        更新時間:2024/7/20 閱讀:4159 次 

            7月18日,第二十屆三中全會公報正式發(fā)布。公報中與房地產(chǎn)相關(guān)的論述,引起了大家的關(guān)注。

            “防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險”首次被寫進三中全會公報上,與此同時,新型城鎮(zhèn)化、鄉(xiāng)村振興等議題也罕見的出現(xiàn)在公報上。
            改革開放以來,歷屆三中全會所研究的議題及決策,都是中央工作的重要依據(jù),對各領(lǐng)域未來5年乃至10年的發(fā)展有指導(dǎo)性意義。

            本屆三中全會有關(guān)房地產(chǎn)的論述,也為接下來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向。

        防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險
        促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
            公報提到,“要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全,落實好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等重點領(lǐng)域風(fēng)險的各項舉措。

              “安全”是此次公報的高頻詞匯。除了國防、社會治理、安全生產(chǎn)等安全之外,還專門提及化解房地產(chǎn)風(fēng)險。

            房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè),市場規(guī)模大,上下游牽涉領(lǐng)域眾多,房地產(chǎn)行業(yè)的安全,事關(guān)整體經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展。
            當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,首先體現(xiàn)為房企的債務(wù)風(fēng)險。其次,也體現(xiàn)為市場下行及項目交付的風(fēng)險。
            7月19日中共中央的新聞發(fā)布會上,中央財辦分管日常工作的副主任、中央農(nóng)辦主任韓文秀提到:促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,“要堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合,進一步落實和完善房地產(chǎn)新政策,切實做好保交房工作,盤活存量商品房和土地資源。下一步,要貫徹落實好黨的二十屆三中全會精神,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,消除過去“高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的模式弊端,建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”,更好滿足剛性和改善性住房需求,并建立與之相適應(yīng)的融資、財稅、土地、銷售等基礎(chǔ)性制度?!?/span>
            其中涉及幾個重點詞匯:消化存量、優(yōu)化增量、保交房、完善新政策、房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
            統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年前六個月,房地產(chǎn)銷售依然疲軟,較去年同比進一步下滑。
            得益于5.17救市政策,六月份各地樓市銷售才有了明顯回暖跡象。至于后續(xù)熱度能否持續(xù)仍有待觀察。
            從此次中央的表態(tài)來看,政策上會繼續(xù)發(fā)力,支持存量房源去化。
            近期地方政府收購存量房源的力度進一步加大,以舊換新也在各地全面鋪開。后續(xù)不排除更多救市政策精準出臺。
            另外,支持建設(shè)好房子,接下來會制定“融資、財稅、土地、銷售”等配套的制度,全面支持新建商品房的品質(zhì)提升。
            我們知道,對房企來說,自我造血能力遠比外部輸血來得重要。提振銷售,加速回款,是化解房企債務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵。 
            而對于房企自身的債務(wù)風(fēng)險,中央在此前已明確表態(tài),救民不救商。那些嚴重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企,該破產(chǎn)的破產(chǎn),該重組的重組。
            落實融資“白名單制度,對符合條件的項目予以資金支持,保障項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)順利交付。
            在防范新增風(fēng)險方面,接下來將嚴格房企自有資金拿地,嚴控融資指標,對于預(yù)售資金的監(jiān)管將持續(xù)高壓狀態(tài)。
            隨著行業(yè)出清,新建商品房提質(zhì),保障房建設(shè)完善,房地產(chǎn)新模式加速成型,將推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級,走向高質(zhì)量發(fā)展道路。
        新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興
        為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展注入機遇
            本屆三中全會明確了城鄉(xiāng)融合發(fā)展的戰(zhàn)略方向,將其定位為中國式現(xiàn)代化的關(guān)鍵路徑。
            公報提到,“必須統(tǒng)籌新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興,全面提高城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、治理融合水平,促進城鄉(xiāng)要素平等交換、雙向流動,縮小城鄉(xiāng)差別,促進城鄉(xiāng)共同繁榮發(fā)展。
            過去20年,我國城鎮(zhèn)化率從40%左右,提高到60%以上。城鄉(xiāng)關(guān)系也從一開始的割裂,逐步走向融合發(fā)展。不過,當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡的問題依然存在?,F(xiàn)階段政策導(dǎo)向也逐漸從“以城帶鄉(xiāng)推進城鎮(zhèn)化”轉(zhuǎn)向“城鄉(xiāng)融合與鄉(xiāng)村振興”。
            統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,牽涉到的領(lǐng)域眾多,同時也蘊含的機遇也不少。
            在7月19日的新聞發(fā)布會上,中央財辦分管日常工作的副主任、中央農(nóng)辦主任韓文秀就指出,“我國新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進,房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有相當(dāng)大的空間。

            對房地產(chǎn)行業(yè)而言,這個空間具體體現(xiàn)在哪里?
            回答這個問題之前,首先要弄清楚,什么是房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。
            綜合此前中央歷次的政策條款不難發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)發(fā)展新模式與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展之間存在因果關(guān)系。新發(fā)展模式是途徑和手段,其最終的目標便是促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
            關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式,明源君此前曾多次提到,其核心便是“市場+保障”雙軌制,政府提供基本保障,市場滿足多層次需求。一方面建造好房子,解決“住得好”的需求;另一方面加大保障性住房建設(shè)和供給,滿足進城的新市民、新青年等的基本居住需求。
            “好房子”、保障房、老舊小區(qū)及城中村改造等,都存在巨大的拓展空間。
            城鄉(xiāng)“要素平等交換、雙向流動”,在房地產(chǎn)領(lǐng)域體現(xiàn)為,“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制。
            土地財政一直是地方財政的主要來源,以前,城鄉(xiāng)宅地供應(yīng),很多時候考慮的是彌補財政收支缺口,而不是市場實際居住需求,導(dǎo)致宅地供應(yīng)量及空間分布缺乏科學(xué)性。
            建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制,就是要“以人定房、以房定地、以房定錢”,根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展、住房現(xiàn)狀和人口變化情況等來研判住房需求,更科學(xué)去統(tǒng)籌宅地供應(yīng)量、結(jié)構(gòu)類型、空間布局和時序安排。
            這樣做的目的,是防范個別地區(qū)供需失衡,從而穩(wěn)定市場預(yù)期,防止大起大落。
            這就涉及到土地要素改革。
            今年二月份,中央深改委會議中將土地要素改革放在首位,強調(diào)“增強土地要素對優(yōu)勢地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保障能力”。
            這一制度,簡言之便是用地指標可以跨區(qū)域流轉(zhuǎn),土地要素城鄉(xiāng)之間可以交易。
            比如A地通過向B地支付用地指標調(diào)劑資金,便可以獲得一定的建設(shè)用地指標;而B地作為指標調(diào)出地,需通過土地平整、復(fù)耕相應(yīng)增加農(nóng)村耕地面積。
            這樣一來,就實現(xiàn)城鄉(xiāng)間、區(qū)域間土地資源的再分配和再利用,解決城鄉(xiāng)、區(qū)域間發(fā)展不充分、不平衡的問題。
            統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興,強調(diào)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)優(yōu)勢要向鄉(xiāng)村延伸、覆蓋。
            這就意味著,鄉(xiāng)村要補短板,礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還會繼續(xù)加大力度;城鄉(xiāng)的基礎(chǔ)公共服務(wù)(教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、拖托幼等)也要從城鎮(zhèn)向鄉(xiāng)村覆蓋。從而縮小城鄉(xiāng)差距,實現(xiàn)共同繁榮發(fā)展。

         

        深化土地制度改革
        核心是實現(xiàn)農(nóng)村土地市場化
            會議公報中提到“深化土地制度改革”。
            土地制度改革早已有之。其目的,是在確保土地集體所有制性質(zhì)不變,農(nóng)民土地權(quán)益不受侵害的同時,激活農(nóng)村閑置資產(chǎn)資源,釋放潛在生產(chǎn)力。
            而從現(xiàn)有信息來看,市場化是土地制度改革的主線。
            今年3月兩會期間,原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇在接受媒體專訪時就提到,“實施農(nóng)村建設(shè)用地與國有土地“同等入市、同價同權(quán)”,讓農(nóng)村宅基地和城市土地一樣具有市場價值。而不是僅僅允許在農(nóng)戶之間轉(zhuǎn)讓,后者會讓農(nóng)村土地具有與城市國有土地相同的價值。”
            農(nóng)村土地市場化,各地已有不少探索。
            一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場化。
            去年,中央一號文件就提出,保障進城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益,鼓勵依法自愿有償轉(zhuǎn)讓。
            多地也在探索以“真金白銀”鼓勵農(nóng)戶放棄、退出農(nóng)村宅基地。
            比如,安徽鳳陽縣就提出,規(guī)定時間內(nèi),涉及需要安置宅基地的本縣農(nóng)村居民,如自愿放棄宅基地安置并進城購房,在原宅基地歸還村集體用于復(fù)耕復(fù)墾并拆除建(構(gòu))筑物后,一次性給予5萬元購房獎勵(與貨幣、房票安置、購房補貼不同時享受)。
            江蘇省南通市也提出,自愿退出(放棄)農(nóng)村宅基地進城購房的,給予一定額度的獎補,具體標準由全市各地自行制定。
            二是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
            農(nóng)村土地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn),尤其是集體建設(shè)用地入市,有利于構(gòu)建城鄉(xiāng)要素平等交換機制,實現(xiàn)土地價值最大化。當(dāng)然,對農(nóng)民來說也是獲取財產(chǎn)性收入的一種方式。
            截止目前,全國共有33個縣(市、區(qū))試行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點制度。
            而從試點地區(qū)來看,這一制度已有不少成功案例。
            比如常州市武進區(qū)作為試點地區(qū)之一,建立了公開的市場交易平臺,允許集體土地與國有土地同權(quán)同價入市。該地某村集體就將一塊建設(shè)用地以拍賣方式出讓,所得收益用于村集體經(jīng)濟發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。不僅增加了村集體的收入,也優(yōu)化了當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境。
            城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村融合發(fā)展的大背景下,土地流轉(zhuǎn)和利用的需求會越來越大,土地制度改革也將是大勢所趨。

         
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