央行時隔八個月再度下調(diào)貸款基準利率LPR。
2月20日,最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐,五年期LPR下調(diào)至3.95%,此前為4.20%;一年期LPR仍為3.45%。
值得關(guān)注的是,此次調(diào)整為非對稱降息,五年期LPR降低25個基點,而一年期LPR未調(diào)整。
受訪業(yè)內(nèi)專家對記者表示,降息之前LPR已是歷史最低水平,本次5年期LPR再次下調(diào),全國首套房貸利率將在“歷史最低點”的基礎(chǔ)上再次降低25個基點,堪稱史無前例。
“對房地產(chǎn)市場而言,調(diào)降中長期LPR基準利率有助于降低居民購置房產(chǎn)和存量房貸償付壓力?!睆V開首席產(chǎn)業(yè)研究院研究員馬泓表示,后續(xù)商業(yè)銀行房貸利率也會響應(yīng)調(diào)降,此次貸款優(yōu)惠力度比較顯著,此舉將促進增量購房和其他消費領(lǐng)域的提升,年內(nèi)商品房銷售跌幅有望收窄。
如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降25個基點,月供減少144.8元,累積30年月供減少5.2萬元。
中原地產(chǎn)張大偉:LPR歷史最大幅度降息 是樓市近幾年最大利好之一
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價模式,房貸利率會隨市場貸款利率水平的波動而波動,如果LPR下降了,對應(yīng)的房貸利息也會跟著下降。
5年期單獨降息對房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點:首先如果說過去降息的目標是穩(wěn)定經(jīng)濟,這一次單獨降息5年期,就是要穩(wěn)樓市,穩(wěn)樓市才能更好穩(wěn)經(jīng)濟。過去非對稱降息都是只降一年期,而本次只降5年期,對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。
其次,本次降息主要影響一線和二線城市。在本次降息之前三四線城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右,只有少數(shù)一二線城市還維持高房貸利率,因此本次政策主要影響一二線城市。
對購房者來說,存量購房者可能要2025年才能開始減少利息。存量房貸利率轉(zhuǎn)化成LPR定價模式之后,一般會一年調(diào)整一次,大部分銀行是從新一年的第1月份開始調(diào)整。這意味著存量房貸可能要到2025年才能享受,如果是新購房者,那么馬上會享受到降息的利好。
降息有利于保持房地產(chǎn)預(yù)期穩(wěn)定。降息之際,房地產(chǎn)市場有望在一線城市全面調(diào)整限購后,預(yù)計接下來會出現(xiàn)一次比較明顯的小陽春行情。
中泰證券楊暢:下調(diào)LPR是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分
中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認為,從LPR形成機制來看,LPR由18家報價行按MLF利率加點后,進行匯總統(tǒng)計,并去掉一個最高報價和一個最低報價,進行加權(quán)平均計算后的數(shù)據(jù)形成報價。一般來講,1年期與5年期LPR對稱調(diào)整是常態(tài),但非對稱調(diào)整也并不少見。
本次非對稱下調(diào),至少反映出三層意圖:
第一,貨幣政策也在配合經(jīng)濟平穩(wěn)開局,春節(jié)假期過后,從資金供給端開展工作,通過降低貸款利息,降低融資成本,配合2024年經(jīng)濟平穩(wěn)開局的意圖較為明顯。
第二,不同期限利率非對稱下調(diào),表明政策希望發(fā)揮作用的對象有所側(cè)重,保持1年期LPR不變,或表明對制造業(yè)投資和消費的刺激意圖相對平穩(wěn)。
第三,由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)度相對較強,從前期來看,下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分,現(xiàn)階段大幅降低5年期LPR利率25個BP,再結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場密集出臺了較多政策措施,充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。
易居研究院嚴躍進:歷史最大力度降息 有助于促進房貸申請和消費
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱,5年期及以上LPR出現(xiàn)下調(diào)。對于今年經(jīng)濟形勢改善和環(huán)境優(yōu)化都具有積極的作用。
此次最大的亮點是,LPR的下調(diào)幅度非常大,即下調(diào)了25個基點。從歷史上的調(diào)整來說,我國共有8次五年期LPR的下調(diào),但過去下調(diào)幅度一般為5-15個基點。而此次一次性下調(diào)了25個基點,屬于歷史上降息最猛的一次,這是向市場釋放出最大的一個信號。
降息對于房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)市場當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段,但復(fù)蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調(diào),直接引導(dǎo)房貸的下調(diào),這對于房貸市場的影響是積極的。我們簡單測算,若按100萬貸款本金、30年等額本息償還方式計算,此次降息后購房者月供大約可以減少150元左右,屬于減負相對比較大的一次,有助于進一步促進房貸申請和消費。其對于后續(xù)購房市場的活躍,也會有積極的作用。
廣東省城規(guī)院李宇嘉:降息后 今年首二套房貸款利率至少下降30個基點
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次LPR一次性下調(diào)了25個基點,為歷史上有記錄以來最大下調(diào)幅度,過去最大下調(diào)也僅僅15個基點。
之所以大幅度下調(diào),一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱,居民加杠桿購房預(yù)期較低;另一方面,開年大幅度、一次性下調(diào),一次性到位,避免擠牙膏,產(chǎn)生“利率還會下調(diào),再等等買房和貸款”的市場預(yù)期,導(dǎo)致購買力觀望。此次將紅利一次性釋放到位,產(chǎn)生明顯的降成本效應(yīng),促進居民貸款買房。
更重要的是,在存款利率大幅度下調(diào)的情況下,保本理財利率也跟著降到歷史低位,按揭貸款利率與保本理財利率的剪刀差擴大,前者基本為后者的2倍。
在房價下跌或存量濃厚的下跌預(yù)期的情況下,承擔(dān)高利率買一項預(yù)期價格下跌的資產(chǎn),這是非常不劃算的。因此,只有降低按揭利率,縮減與保本理財利率的剪刀差,才能激勵居民加杠桿。穩(wěn)定地產(chǎn)杠桿率,穩(wěn)定流向地產(chǎn)的資金,從而修復(fù)地產(chǎn)的金融加速器效應(yīng),才能緩解緊縮的局面,這也是此次定向降息的目的,
今年一次性降到位以后,后續(xù)降低LPR的可能性不大,房貸款利率將會持續(xù)下行。2024年1月,百城首套主流房貸利率平均為3.84%,二套主流房貸利率平均為4.41%。考慮到去年按揭利率降幅不算大,今年首二套房貸款今年至少有30個基點左右的降幅。