三月已至，春意盎然。中國正式進入“兩會時間”。
一年一度的全國“兩會”，歷來被視為展望全年經(jīng)濟發(fā)展與政策走向的風(fēng)向標(biāo)。不夸張地說，企業(yè)只有讀懂“兩會”，才能更好地把握市場大勢，不易行差踏錯。
這其中，國務(wù)院總理所作政府工作報告（下稱《報告》），更是每年“兩會”的的重頭戲，信息量巨大。
明源君仔細(xì)研讀《報告》后發(fā)現(xiàn)，相比往年，今年《報告》涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容明顯精簡，比如往年必提的“房住不炒”和“新模式”，并未在“今年政府工作建議”一欄中出現(xiàn)。
不過，今年《報告》也增加了一些新表述，比如當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多，亟需防范化解等。
以上種種，到底透露了哪些信號？且聽明源君一一道來。
首提防范風(fēng)險，
原文：房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
相比往年，《報告》首次把“風(fēng)險防控”，列為今年房地產(chǎn)工作的重中之重。
眾所周知，2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，市場景氣程度持續(xù)走弱，房企債務(wù)風(fēng)險明顯加劇。與此同時，各地頻發(fā)“停工斷貸潮”，也進一步打壓市場信心。一旦上述風(fēng)險向金融、社會等領(lǐng)域傳導(dǎo)，后果則不堪設(shè)想。
所以從2022年年底以來，中央多次發(fā)聲強調(diào)：化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險，是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重中之重。
比如2022年中央經(jīng)濟工作會議上，習(xí)近平總書記特別談到：房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。要正確處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險和道德風(fēng)險的關(guān)系，做好風(fēng)險應(yīng)對各項工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
不光是中央，今年地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也尤為關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年有22個?。ㄊ校┱ぷ鲌蟾鎻娬{(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，較2022年多10個。
比如內(nèi)蒙古提出，要持續(xù)推動解決房地產(chǎn)歷史遺留問題，開展房地產(chǎn)化險渡峰行動。四川也表示，要“一樓一策”分類化解房地產(chǎn)風(fēng)險隱患，堅決防止房地產(chǎn)風(fēng)險向金融、社會等領(lǐng)域傳導(dǎo)。
明源君認(rèn)為，上述《報告》關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險的表述，主要傳遞出三個信號。
一是“保交樓”相關(guān)政策仍會加碼。雖然本次《報告》并未提及“保交樓”，但作為化解房企金融風(fēng)險的重要一環(huán)，今年各地仍會高度重視，并出臺相關(guān)政策推進此項工作。
比如吉林省今年就要求完成1.5萬套保交樓任務(wù)。安徽省對“保交樓”提出細(xì)致要求，明確推進房地產(chǎn)開發(fā)項目逾期交房專項治理，加強商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量、等監(jiān)管。
第二，為了防范風(fēng)險從問題房企向優(yōu)質(zhì)房企擴散，中央及地方政府仍會采取進一步舉措，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表。
但與此同時，“防止無序擴張”這一新提法，也在一定程度上限制了優(yōu)質(zhì)房企不能過度融資，謹(jǐn)防新的風(fēng)險產(chǎn)生。
第三，壓實各方責(zé)任，政府不會全面救市場主體。一方面是幫助出險房企自救，另一方面則對出險房企依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。屆時，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪出清。
未提“房住不炒”
和往年不同的是，今年《報告》并未在“政府工作建議”一欄提及“房住不炒”。
2016年中央經(jīng)濟工作會議上，“房住不炒”的說法首次被提出。此后數(shù)年，這一簡單明了的表述，一直是房地產(chǎn)調(diào)控工作的根本遵循，并接連出現(xiàn)在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《報告》中。
今年《報告》不提“房住不炒”，是否意味著這一政策基調(diào)發(fā)生了變化？
明源君認(rèn)為，不提并不意味著退出。經(jīng)過多年實踐，“房住不炒”作為中國房地產(chǎn)調(diào)控的根本定位，已然成為社會共識，不需要在《報告》中專門強調(diào)。
而且早在2021年，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》就提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”。2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議也強調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
這也意味著，“房住不炒”不僅會是今年地方因城施策的底線，也是未來中國樓市長期堅持的總基調(diào)，不應(yīng)也不會突破。
尤其2023年以來，各地政府工作報告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個省市，均明確提出繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
例如，吉林省提到“爭取長春市開展利用國家專項貸款加快商品房去庫存試點，發(fā)揮金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展專班作用。內(nèi)蒙古明確“綜合施策穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，完善人、房、地、錢聯(lián)動機制”，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)。
告別高負(fù)債
2022年《報告》提到的“探索新的發(fā)展模式”，并未在今年《報告》中見到。
明源君認(rèn)為，不提“新模式”的原因和“房住不炒”類似。中長期來看，中國房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢所趨，也是歷史必然，不用過多強調(diào)。
而且早在2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，習(xí)近平總書記專門提到：要深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
此番講話也說明，對房地產(chǎn)新模式的探索和過渡并未停止，而是正在進行時。
到底什么是房地產(chǎn)新模式，目前眾說紛紜。而中央經(jīng)濟工作會議則給出了一個重要線索，那就是不同于以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。
在房地產(chǎn)市場快速增長的年份，房企為了擴大市場份額，普遍采取“三高”模式，由此埋下諸多隱患，最終在最近兩三年頻繁爆發(fā)。
所謂房地產(chǎn)新模式，其核心之一就是低負(fù)債、穩(wěn)杠桿、重運營，房企業(yè)務(wù)重心從前端開發(fā)向后端運營服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開發(fā)商到運營服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。
中金公司研報指出，新發(fā)展模式蘊含著未來房企發(fā)展的五個新方向。一是新建商品住宅重點逐漸轉(zhuǎn)向改善住房需求。二是保障性和市場化租賃住房將成為發(fā)展藍(lán)海。三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來更多機遇。四是存量房經(jīng)營和交易活動體量逐步擴大。五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)范化發(fā)展。
實行雙軌制
和往年一樣，今年《報告》仍強調(diào)，要加強住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產(chǎn)新模式的核心。
所謂雙軌制，是指為一部分人群提供保障性住房，而為另一部分人群提供商品性住房兩種體制并行的一種住房體系。
2022年9月，住建部就強調(diào)要健全“兩個體系”，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補位作用。
明源君認(rèn)為，為了推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，今年中央和地方仍會出臺具體舉措，助力住房保障體系建設(shè)。
比如考慮進一步完善土地支持政策。今年廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會中就強調(diào)，廣州、深圳單列租賃住房用地占住宅用地供應(yīng)計劃的比例原則上不低于10%，對保障性住房用地做到應(yīng)保盡保。
其次，考慮通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助。
比如黃岡市就提出，住房租賃企業(yè)通過購買商品房和存量住房用作保障性租賃住房的，市政府在其運營期間采取貸款貼息的方式給予支持，按每年應(yīng)支付保障性住房專項貸款利息的30%進行貼息補助，貼息補助期限最長不超過5年。
再者，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。
比如2022年11月，我國首個住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房服務(wù)。
今年1月，央行、銀保監(jiān)會等相關(guān)部門也提出，將加大住房租賃金融支持，計劃設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。這些實質(zhì)性舉動，對于住房租賃市場的發(fā)展，絕對是個利好信號。
多措并舉
剛需加速回歸
2022年《報告》提出要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，而今年《報告》則強調(diào)，要支持剛性和改善性住房需求。
今年1月，住建部部長倪虹就在接受央視專訪時表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
據(jù)明源君觀察，自2022年底以來，各地鼓勵住房消費的利好政策，主要有三種。 一是降低房貸利率。今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，今年2月份，符合首套利率動態(tài)調(diào)整的38城市中，有17個城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。另外，百城首套主流利率平均為4.04%，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。
二是優(yōu)化限購限貸等政策。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年11月以來，已有多個一，二線熱點城市開始優(yōu)化調(diào)整限購政策，如北京、成都、西安等。若加上在之前的上海、濟南、西安等9個核心一二線城市，2022年第三季度至今，已有14個核心一二線城市限購“松綁”。
三是發(fā)放購房補貼。比如今年吉林省就明確“開展房交會，精準(zhǔn)投放消費券，大力推廣人才等購房補貼政策時限，落實房地產(chǎn)稅費優(yōu)惠政策”。南京對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。允許分區(qū)實施階段性住房購買契稅補貼優(yōu)惠。
明源君認(rèn)為，為了拉動內(nèi)需，今年房地產(chǎn)需求端政策仍會持續(xù)發(fā)力，比如進一步優(yōu)化現(xiàn)有限購限貸政策、下調(diào)房貸利率、加大優(yōu)化補貼力度等，房企應(yīng)及時抓住窗口期機會，搶占市場份額。
外部環(huán)境轉(zhuǎn)好
樓市回暖可期
除了上述與房地產(chǎn)直接相關(guān)的措辭，《報告》中的一些新提法、新目標(biāo)，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生間接影響。
第一是今年中國GDP增速目標(biāo)設(shè)定為“5.0%左右”，高于上年3.0%的實際增長水平。
第二是把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入。
第三是2023年新增就業(yè)目標(biāo)1200萬人。
眾多周知，此前房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境，其根本原因之一就是經(jīng)濟下行壓力疊加疫情持續(xù)影響，導(dǎo)致不少人因此失業(yè)或或收入下降，加劇樓市觀望情緒。
美聯(lián)物業(yè)做的一次問卷調(diào)查顯示，近7成受訪者表示家庭收入因為疫情而減少，并有5.8%的人表示因疫情導(dǎo)致失業(yè)；從受訪者置業(yè)計劃來看，超過7成購房者表示疫情對購房計劃有影響。
但隨著全面落實疫情防控優(yōu)化措施，今年宏觀經(jīng)濟大概率將經(jīng)歷一個回暖向上過程，多個行業(yè)有望復(fù)蘇。包括近期國際機構(gòu)也普遍調(diào)高中國經(jīng)濟增長預(yù)期，認(rèn)為中國經(jīng)濟今年將迎來反彈，預(yù)計2023年中國經(jīng)濟的恢復(fù)性增長也將為世界經(jīng)濟注入信心和力量。
經(jīng)濟持續(xù)向好，加上穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期和居民收入。不僅有助于提振大家對樓市發(fā)展的信心，更能直接促進樓市消費和投資實現(xiàn)穩(wěn)步增長。
萬科董事長郁亮也表示，盡管疫情防控優(yōu)化后，短時間內(nèi)人員流動減少，但是社會活動復(fù)蘇是可以預(yù)期的，隨著社會活動恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣受益。
結(jié)語：
今年兩會，明源君還注意到一個有意思的變化，那就是地產(chǎn)界兩會代表中，來自香港地產(chǎn)界人士的比例明顯上升，其中政協(xié)更是占到40%。
這里面，不僅有業(yè)內(nèi)人士熟悉的香港四大家族（新鴻基地產(chǎn)、新世界集團、長和集團、恒基兆業(yè)），澳門賭王女兒、信德集團行政主席兼董事總經(jīng)理何超瓊，今年也首次以港區(qū)全國政協(xié)委員的身份亮相。
過去幾年，內(nèi)地房企多因發(fā)展過于激進，紛紛出現(xiàn)流動性危機，多位地產(chǎn)老板也開始淡出兩會。相比之下，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打的港資房企，并未在上一輪樓市調(diào)控中受到波及。
不僅如此，近兩年，不少港資房企還積極布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場，傳遞對內(nèi)地經(jīng)濟看好的信心。比如新世界披露一年內(nèi)在內(nèi)地投資100億元，太古地產(chǎn)則喊話十年擲下1000億港元。
此番兩會委員名單此消彼長，背后更暗喻了港資房企和內(nèi)地房企兩者實力的微妙變化。
注：本文轉(zhuǎn)載至明源地產(chǎn)研究院
