一、進一步落實銷售管理各項規(guī)定

（一）加強商品房預(yù)（銷）售行為監(jiān)管。商品房依法取得預(yù)售許可或項目現(xiàn)售備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可開展預(yù)（銷）售活動。未取得商品房預(yù)售許可或項目現(xiàn)售備案的項目，不得自行或委托第三方平臺、機構(gòu)、渠道進行銷售，不得以內(nèi)部認購、預(yù)訂、排號、驗資、發(fā)放VIP卡、認籌、團購、吸納會員等方式變相銷售，不得收取或變相收取認籌金、誠意金、團購金、意向金、定金、預(yù)付款等性質(zhì)的費用。取得預(yù)售許可的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源和每套房屋價格，明碼標價對外銷售，不得分批、分次銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售、售后包租的方式銷售商品房，不得采取發(fā)布虛假信息、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房價，不得進行虛假交易。

（二）完善商品房預(yù)（銷）售合同備案流程。實行商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案，推行網(wǎng)簽合同電子印章、電子簽名等技術(shù)手段的應(yīng)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房預(yù)（銷）售合同，應(yīng)通過住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行。合同經(jīng)買賣雙方簽字蓋章確認后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將合同交于買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自購房合同訂立之日起30日內(nèi)通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)上傳買受人（監(jiān)護人）手持身份證與合同首頁、身份證與簽字頁照片，申請合同備案。在該通知生效后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門不再進行紙質(zhì)合同備案。買受人（監(jiān)護人）、銀行及其他機構(gòu)可通過掃描合同二維碼、登陸住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門官方網(wǎng)站、東營“掌上通”等途徑進行驗證，確認合同是否已網(wǎng)簽備案。

（三）加強商品房預(yù)售許可事前事后監(jiān)管。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立商品房依法依規(guī)銷售提醒制度。在土地出讓后，及時將有關(guān)政策法規(guī)告知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要加強與行政審批服務(wù)部門的聯(lián)系，及時掌握開發(fā)項目預(yù)售許可信息，實現(xiàn)商品房預(yù)售許可與事后監(jiān)管的無縫銜接。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)在行政審批服務(wù)部門核發(fā)商品房預(yù)售許可后10日內(nèi)會同市場監(jiān)管部門，對商品房項目開展事后監(jiān)管，重點核查銷售現(xiàn)場信息公示、營銷機構(gòu)備案、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售服務(wù)承諾書使用、商品房買賣合同示范文本內(nèi)容、商品房認購協(xié)議書示范文本內(nèi)容等。對不符合規(guī)定的，應(yīng)及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下達限期整改通知。同時，各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)定期對所轄項目預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、預(yù)售資金監(jiān)管情況進行檢查，對銷售后不及時網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽后30日內(nèi)不備案、預(yù)售資金不進監(jiān)賬管戶的，要實行重點監(jiān)管，進行約談、限期整改,情節(jié)嚴重的計入企業(yè)不良信用記錄，實行聯(lián)合懲戒。

二、進一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動

（四）規(guī)范銷售廣告發(fā)布。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)市場監(jiān)管部門要進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售廣告發(fā)布。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可或項目現(xiàn)售備案，不得發(fā)布商品房銷售廣告。2.發(fā)布商品房銷售廣告，應(yīng)當明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、中介機構(gòu)及承銷機構(gòu)名稱、商品房預(yù)售許可證號或商品房項目現(xiàn)售備案證號。3.商品房項目的廣告宣傳名稱應(yīng)與商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案標注的名稱一致。已設(shè)置推廣名稱的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在宣傳頁、展板等廣告宣傳行為中同時明確項目備案名稱及推廣名稱，防止對買受人造成誤導(dǎo)。4.商品房銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容必須真實、合法、準確，不得欺騙誤導(dǎo)買受人；廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當；涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當真實、準確；廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當在廣告中注明。5.商品房銷售廣告中不得含有風水、占卜等封建迷信內(nèi)容；對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚；不得將減免物業(yè)服務(wù)費、電梯使用費、車位管理費等與銷售掛鉤；不得出現(xiàn)升值、投資回報的承諾或融資、變相融資的內(nèi)容；不得違反國家有關(guān)價格管理的規(guī)定；不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；不得含有能夠為買受人辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)、劃定學(xué)區(qū)等事項的承諾；不得出現(xiàn)未經(jīng)政府部門或行業(yè)協(xié)會確認的評比、排序等對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目綜合評價的內(nèi)容。

（五）規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場宣傳。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)市場監(jiān)管部門要進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售現(xiàn)場宣傳行為。1.商品房銷售現(xiàn)場的項目位置示意圖、沙盤，應(yīng)當準確、清楚，比例恰當，與實際規(guī)劃一致。2.商品房銷售現(xiàn)場宣傳片、宣傳效果圖、裝修效果圖及相關(guān)宣傳資料不得存在虛假宣傳、夸大宣傳等內(nèi)容；設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標準等與樣板房是否一致。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及銷售人員在房屋推介過程中，不得虛假宣傳、隨意承諾，欺騙誤導(dǎo)買受人。不得以可通過改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能、加層等方式誘導(dǎo)購買人。不得以項目周邊尚在規(guī)劃論證階段的交通、學(xué)校及市政配套設(shè)施誘導(dǎo)購買人。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可對營銷過程進行全程或重點營銷環(huán)節(jié)錄音錄像。凡對商品房所作的說明和承諾等宣傳內(nèi)容，對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為合同內(nèi)容，違反的應(yīng)當承擔法律責任。

（六）規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售現(xiàn)場信息公示管理。銷售現(xiàn)場應(yīng)公示以下信息：1.《企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證書）》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證（商品房現(xiàn)售備案）》《商品房預(yù)（銷）售方案》。委托代理銷售的，還應(yīng)公示商品房銷售委托書、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和備案證書。2.房源表（銷控表），已售房源應(yīng)公示實際成交價格，未售房源應(yīng)公示備案價格，已售、未售房源情況應(yīng)真實準確；現(xiàn)場公示的商品房面積應(yīng)包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。3.項目規(guī)劃總平面圖、樓幢建筑平面圖、已批準預(yù)售的樓幢號(預(yù)售樓幢號與規(guī)劃不一致的，應(yīng)作特別說明)、房屋對應(yīng)土地使用年限、房屋規(guī)劃用途、房產(chǎn)測繪成果報告、戶型詳圖、停車位配比、前期物業(yè)服務(wù)備案證明、前期物業(yè)服務(wù)合同、住宅專項維修資金收取標準等。4.項目不利因素和樓棟不利因素。5.《商品房買賣合同》示范文本(包括附件、補充協(xié)議)和《認購協(xié)議書》示范文本（附件1）。6.項目是否存在在建工程抵押（土地抵押），存在抵押的，抵押權(quán)人同意銷售抵押房屋的證明材料以及解押后方可簽訂網(wǎng)簽合同的說明。7.商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名稱和監(jiān)管賬號。8.《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》樣本。涉及全裝修的，還需提供住宅裝飾裝修工程竣工圖和室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告樣本。9.所有駐場銷售人員照片、姓名。10.售后服務(wù)內(nèi)容、負責人姓名、辦公地址、售后服務(wù)電話，以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督電話等。11.車位租售辦法。12.按揭銀行名稱、公積金貸款準入情況。13.有關(guān)法律法規(guī)等（《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《東營市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》等）。

（七）規(guī)范商品房買賣合同內(nèi)容。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要聯(lián)合市場監(jiān)管部門加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的《商品房買賣合同》示范文本(包括附件、補充協(xié)議)和《認購協(xié)議書》示范文本的管理。購房面積（含正房面積、附屬物面積）應(yīng)包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與買受人訂立《商品房買賣合同》或《認購協(xié)議書》時，應(yīng)按照權(quán)責對等、公平信用的原則設(shè)置合同條款，不得免除己方責任、加重買受人責任，或排除買受人合法權(quán)益。特別是關(guān)于買受人逾期付款、企業(yè)延期交房及交房查驗等方面應(yīng)遵循權(quán)責對等原則，不得設(shè)置霸王條款。對于《商品房買賣合同》或《認購協(xié)議書》示范文本中可選擇內(nèi)容、空格部位內(nèi)容及其他需要修改的內(nèi)容，應(yīng)當由合同雙方當事人協(xié)商確定。凡示范文本中已涉及的內(nèi)容應(yīng)采用示范文本的條款，補充條款中不得再另行約定。買受人應(yīng)當仔細閱讀《商品房買賣合同》或《認購協(xié)議書》條款，充分理解《商品房買賣合同》或《認購協(xié)議書》內(nèi)容，并由本人在《商品房買賣合同》或《認購協(xié)議書》簽字頁簽署“本人已經(jīng)充分閱讀并全面理解該合同（協(xié)議書）條款內(nèi)容，對該合同（協(xié)議書）內(nèi)容無異議。”鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對不能確權(quán)的車位、儲藏室等通過附贈的方式進行銷售。推行購房冷靜期制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《認購協(xié)議書》中設(shè)置“買受人交納定金（首付款）后，若《商品房買賣合同》尚未簽約，可在規(guī)定時間內(nèi)無理由退房，并在買受人書面提出申請之日起20個工作日內(nèi)退還定金（首付款）”條款。具體無理由退房的時間由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身實際確定，原則上不少于3個自然日。

（八）規(guī)范銷售服務(wù)承諾書制度。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進一步落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售服務(wù)承諾書制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行銷售活動時，應(yīng)主動向買受人提供書面的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售服務(wù)承諾書》（附件2），并雙方簽字確認。承諾書一式兩份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、買受人各執(zhí)一份，應(yīng)包含以下內(nèi)容：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況。2.預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）等有關(guān)證書、商品房買賣合同示范文本（含附件、補充協(xié)議）、商品房預(yù)（銷）售方案等公示情況。3.商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶情況。4.有關(guān)報價保證不高于預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）申報核準價情況。5.項目土地、擬購商品房權(quán)利狀態(tài)。6.土地使用年限。7.貸款提示。8.項目不利因素提示。9.擬購商品房不利因素提示。10.擬購房屋與樣板間設(shè)置差異提示。11.屬全裝修商品房的，裝飾裝修標準及用材品牌約定。12.車位租售辦法。13.物業(yè)服務(wù)費、電梯使用費、車位管理費、住宅專項維修資金等收費（?。藴?。14.其他應(yīng)告知的內(nèi)容。

（九）落實公積金貸款政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業(yè)組合貸款，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業(yè)組合貸款，不得要求或變相要求買受人簽署自愿放棄住房公積金貸款權(quán)利的書面文件。

（十）規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)服務(wù)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取代理銷售或渠道營銷的，不得委托未經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行代理營銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀機構(gòu)不得在買賣合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費、會員費、優(yōu)惠申請費、信息咨詢費、金融服務(wù)費、貸款服務(wù)費”等性質(zhì)費用。

（十一）加強全裝修商品住宅銷售管理。1.全裝修交付的新建商品住宅項目銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在銷售場所公示所售住宅中使用的重要建筑材料（包含裝飾裝修材料）的品牌、型號、產(chǎn)品標準、生產(chǎn)廠家等信息。如發(fā)生變更，不得低于原約定產(chǎn)品的品質(zhì)，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面告知買受人，并在銷售現(xiàn)場進行公示。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《山東省商品房買賣合同（示范文本）》與購房人簽訂買賣合同，應(yīng)當在合同附件中明確房屋裝飾裝修內(nèi)容、標準及交付要求，包括重要裝飾裝修材料的品牌、型號、產(chǎn)品標準、生產(chǎn)廠家等信息。雙方當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中就住宅裝飾裝修工程的保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容依據(jù)法律法規(guī)作出約定。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按交付標準在實體房源或銷售區(qū)域設(shè)置交付樣板房。交付樣板房要真實反映戶型、結(jié)構(gòu)、交付標準和施工質(zhì)量，與實際交付保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和布置。交付樣板房須在房屋銷售前建造完畢，保留時間自開發(fā)項目首次交付之日起不少于6個月，或采取公證的方式將樣板房的詳細情況予以保留。4.預(yù)售合同簽訂前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)為購房人提供參觀交付樣板房和介紹裝修品質(zhì)、裝修材料及使用功能等內(nèi)容的服務(wù)，逐一與購房人書面確認交付商品房的裝修內(nèi)容，同時書面約定交付時發(fā)生爭議的解決方式，并作為合同附件。對未制作交付樣板房的非標準戶型，應(yīng)向購房人書面確認與交付樣板房的差異之處。5.預(yù)售的全裝修商品住宅項目應(yīng)引入購房人觀摩機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過設(shè)立工地開放日等形式，邀請購房人現(xiàn)場觀摩。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付統(tǒng)一進行裝飾裝修的商品住宅時，應(yīng)當向購房人提供住宅裝飾裝修工程竣工圖、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測報告和包含住宅裝飾裝修內(nèi)容的住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

（十二）規(guī)范商品房驗收交付。各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要進一步落實住宅工程分戶驗收制度，建立分戶驗收一戶一檔電子檔案，將住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）納入交付驗收范圍，進一步壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位和監(jiān)理單位質(zhì)量責任。交付商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與買受人簽署《房屋驗收交付單》（示范文本見附件3）。《房屋驗收交付單》簽署后，方可視為商品房交付使用。

（十三）規(guī)范售后服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法設(shè)立售后服務(wù)機構(gòu)，售后服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當設(shè)定機構(gòu)職能、崗位職責，建立售后服務(wù)承諾制度，制定完善的售后服務(wù)工作流程，并在辦公場所懸掛有關(guān)規(guī)章制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在售后服務(wù)機構(gòu)辦公場所、商品房銷售場所、新建住宅小區(qū)的明顯位置設(shè)置售后服務(wù)公示牌，明確售后服務(wù)內(nèi)容、負責人姓名、辦公地址、售后服務(wù)電話，以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督電話等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公示的售后服務(wù)電話、與買受人建立的微信群或其他方式，接受各類咨詢、投訴，并將處理意見及時反饋給投訴人。

三、進一步加大違法違規(guī)行為查處力度

（十四）各縣區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場監(jiān)管、公積金、綜合執(zhí)法部門要加強協(xié)同配合，整合資源力量，建立部門聯(lián)動機制，通過日常檢查、專項整治、“雙隨機、一公開”執(zhí)法檢查、投訴處理等方式，加大違法違規(guī)行為查處力度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，凈化市場環(huán)境，切實維護人民群眾合法權(quán)益。嚴肅查處違規(guī)銷售、一房多賣、虛假宣傳、霸王條款、格式合同、價外收費、拒絕買受人使用住房公積金貸款或公積金商業(yè)組合貸款、委托第三方代理辦證向買受人收取費用等違法違規(guī)行為。對投訴率高的商品房項目要進行重點檢查，情節(jié)嚴重的，要將企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員列入黑名單，通過新聞媒體予以曝光，并將相關(guān)信息推送給信用管理部門，實行聯(lián)合懲戒。

本通知由東營市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負責解釋。

本通知自2021年10月1日起施行，有效期至2026年9月30日。