周邊房價(jià)6萬元，一個(gè)住宅項(xiàng)目卻只賣2.9萬元，是不是很誘人？這種看上去很美好的事情，近兩年來時(shí)常出現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目上。

  歲末年初，北京、上海、廣州等地相繼調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房管理政策，在申購資格上多有“松綁”，符合一定條件的非戶籍群體也可申購。

  比如，1月10日，上海市公布了《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法〉的決定》（下稱《決定》），自2020年2月1日起施行。

  此次新政的一個(gè)主要變化是將非上海戶籍常住人口納入共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象范圍?！稕Q定》提出，非上海市戶籍家庭同時(shí)符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保、繳納個(gè)稅、收入和財(cái)產(chǎn)等條件的，可申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

  無獨(dú)有偶，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房也在向非戶籍群體開放。1月7日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，在申購資格上規(guī)定，本科學(xué)歷申購共有產(chǎn)權(quán)住房不受戶籍限制，單身申購人需要年滿30歲。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際上也出現(xiàn)了所謂“松綁限購”的內(nèi)容，預(yù)計(jì)隨著2020年全國共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的推進(jìn)，后續(xù)申購方面的政策會(huì)放松，真正將共有產(chǎn)權(quán)住房推向市場，進(jìn)一步體現(xiàn)了住房小康的政策目標(biāo)和導(dǎo)向。

  1月12日，北京市市長陳吉寧在北京“兩會(huì)”上也表示，今年將優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房分配政策。

  有助于穩(wěn)定房價(jià)數(shù)據(jù)

  共有產(chǎn)權(quán)房政策微調(diào)的背后，一方面是進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，另一方面也是現(xiàn)實(shí)所需。由于配套政策不盡完善，產(chǎn)權(quán)分割導(dǎo)致流轉(zhuǎn)受限，一些共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目一度出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。如果還將申購資格局限在戶籍人口上，可能會(huì)出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房供需不能匹配的問題。

  什么是共有產(chǎn)權(quán)住房？各地規(guī)定略有不同，但基本原則大同小異，共有產(chǎn)權(quán)房的特性包括：購房人和政府各分享一定比例產(chǎn)權(quán)，符合一定資格的人群方可購買，購房后的轉(zhuǎn)讓也有所限制等。

  國內(nèi)房產(chǎn)類型原本就較為復(fù)雜，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住房、限價(jià)商品房、商品房等，分別對(duì)應(yīng)從低收入到中高收入群體的多種住房訴求。

  既然樓市如此紛繁，為何還要推出一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房？

  中國房地產(chǎn)市場歷來重購輕租，但純商品房價(jià)格過高，低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房又往往沒有資格購買，城市夾心層——中等收入群體的購房訴求時(shí)常難以滿足。

  而共有產(chǎn)權(quán)房的適用群體則相對(duì)廣泛，由于切分了產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)都相對(duì)較低，一般民眾也可以負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于房產(chǎn)單價(jià)遠(yuǎn)低于周邊純商品房價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地價(jià)格也會(huì)隨之大幅下降，地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)會(huì)損失部分收益，但可以通過持有部分房屋產(chǎn)權(quán)來彌補(bǔ)這部分損失。

  “共有產(chǎn)權(quán)住房和普通住房的本質(zhì)區(qū)別就是通過減少流動(dòng)性來換取購房成本的降低。換言之，共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓是有一定的限制的，即政府回購優(yōu)先，從而使得購房者的購房成本隨之降低。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

  如果操作得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)住房將是一個(gè)多方滿意的產(chǎn)品，效果可謂一石三鳥：民眾得以購買低價(jià)住房，滿足居住需求；地方政府也不用像建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房那樣無償劃撥土地；同時(shí)，由于共有產(chǎn)權(quán)住房總價(jià)要遠(yuǎn)低于周邊同類型住宅，在一個(gè)城市房價(jià)上漲的背景下，政府推出一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)住房也有助于穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績r(jià)。

  “在解決剛需群體住房和穩(wěn)定房價(jià)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房肯定是發(fā)揮了很大作用的?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

  這種期望中的多贏局面，將是地方推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房的一大動(dòng)力。

  北京的25萬套目標(biāo)

  推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房，一線城市率先示范。住建部曾在2017年專門發(fā)文，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，大膽探索，力爭形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

  北京住建委2017年曾表示，今后5年，北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)、公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購房需求。

  據(jù)中原地產(chǎn)近日統(tǒng)計(jì)，2017~2019三年間，北京供應(yīng)了包含居住屬性的土地總計(jì)212宗地塊（包括部分流標(biāo)），其中共有產(chǎn)權(quán)住房地塊就多達(dá)52宗。

  土地供應(yīng)出去了，是否能及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源？

  2019年4月23日，北京住建委公開了共有產(chǎn)權(quán)住房的進(jìn)展。北京市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目（含轉(zhuǎn)化項(xiàng)目33個(gè)）實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，可提供房源約6.55萬套。

  從數(shù)據(jù)上看，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量已經(jīng)大幅增加，但作為新生事物，購房者對(duì)其接納程度如何？

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京共有產(chǎn)權(quán)房從政策設(shè)置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投資屬性后，從購買條件、使用情況看，都符合以自住為主的政策預(yù)期。

  “從算賬的角度看，共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有投資價(jià)值。購房人買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來通過共有產(chǎn)權(quán)房作為跳板，獲得房屋升值的概率也已經(jīng)非常低了。某種程度上，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房，可以流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。”張大偉稱。

  正是因?yàn)橥顿Y屬性較低，加之一些共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目位置較偏遠(yuǎn)，周邊配套不盡完善，一些項(xiàng)目一度出現(xiàn)不少搖號(hào)中簽家庭放棄選房的情況。張大偉表示，北京部分區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目出現(xiàn)了銷售難的情況，但整體看，共有產(chǎn)權(quán)房整體去化比較好。

  “從市場供應(yīng)量看，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房除郊區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目基本售罄，也體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)房在解決局部區(qū)域需求方面起到了很大的作用。此外，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)于拉低北京市場房地產(chǎn)均價(jià)有很大的影響?！皬埓髠シQ。

  更令外界關(guān)注的是，北京還在2019年第一次利用集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

  2019年9月12日，北京上瑞置業(yè)有限公司以151283萬元的價(jià)格，競得北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊。

  這是一宗集體建設(shè)用地，按照規(guī)劃，該宗地內(nèi)將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售均價(jià)為每平方米2.9萬元，含全裝修費(fèi)用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬元/平方米。

  在集體建設(shè)用地上建設(shè)可公開對(duì)外銷售的住房，這應(yīng)是全國第一例。

  “大興此地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬于重大創(chuàng)新內(nèi)容?！眹?yán)躍進(jìn)曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

  不過，共有產(chǎn)權(quán)住房原本已經(jīng)屬于新生事物，而利用集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房更是新上加新，這也導(dǎo)致外界的觀望情緒較高。與上述成交地塊一同掛牌的另外兩宗集體建設(shè)用地，至今仍未成功出讓。

  配套政策影響民眾申購熱情

  除了京滬兩地在共有產(chǎn)權(quán)住房方面推進(jìn)聲勢(shì)較大之外，其他城市近兩年也開始陸續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。

  西安市2018年曾出臺(tái)《深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》，提出2018~2021年期間，全市計(jì)劃建設(shè)和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬套。

  自2019年12月1日起，煙臺(tái)市重新制定的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》（下稱《辦法》）開始正式實(shí)施，與此前政策相比，《辦法》將出售產(chǎn)權(quán)份額比例調(diào)整為60%、70%、80%三個(gè)檔次，由承購人根據(jù)自身支付能力自行選擇，增強(qiáng)了靈活性。

  此外，為更好體現(xiàn)“房住不炒”的原則，新《辦法》將產(chǎn)權(quán)增購限制期由兩年延長到5年，確定承購人自繳納契稅完稅之日起5年內(nèi)，不得增購產(chǎn)權(quán)份額。

  不過，總體來看，一些二線城市的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)還處于探索階段，總量并不大。

  嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，共有產(chǎn)權(quán)住房在整個(gè)住房總量上占比還不是很大，在推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的過程中，一些配套政策并未完全到位，也對(duì)其申購情況造成了一定影響。

  在一些城市，雖然共有產(chǎn)權(quán)房政策早已落地，但在房產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票、子女入學(xué)等配套政策上并未明確，引發(fā)申購家庭的擔(dān)憂。

  “共有產(chǎn)權(quán)房本來是為了解決剛需住房難題，出發(fā)點(diǎn)是好的，但教育、稅務(wù)等多個(gè)相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，把解決剛需居住難題的政策落實(shí)好?！眹?yán)躍進(jìn)稱。