今年終于買上了屬于自己的房子?！睗鲜忻駞窍壬吲d地告訴記者，臨近年底，他在唐冶片區(qū)買到了心儀已久的新房。據(jù)吳先生介紹，近兩年他主要在唐冶、雪山、新東站等片區(qū)看房，去年的房價基本維持在１５０００元／平米左右甚至更高，積蓄不多又面臨結(jié)婚問題的吳先生一直沒有買到合適的房子，但是從今年開始，濟南多個樓盤價格開始下調(diào)，又給了他新的希望。吳先生的經(jīng)歷不是偶然，這正是濟南房地產(chǎn)市場從“火熱”到“冷靜”的變化過程。那么，回顧２０１９年，濟南房地產(chǎn)市場有哪些發(fā)展變化？展望２０２０年，市場又將會是怎樣的發(fā)展態(tài)勢？對此，齊魯晚報·齊魯壹點記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，進行深入剖析解答。

唐冶魯商項目效果圖。

“特價”、“直降”優(yōu)惠多

年初買不到的房年底入手了

“此前市場比較火熱，想要買到合適的房子，對剛需者來說確實有些吃力，但隨著市場逐步降溫，剛需也能出手了。”吳先生告訴記者，去年他曾經(jīng)看中了唐冶片區(qū)的一處樓盤，價格在１７０００—１８０００元／平米左右的精裝修房源，由于當(dāng)時超過預(yù)算只能作罷，而到了今年該樓盤的價格降至１５０００—１６０００元／平米，近期還推出均價１３５００元／平米的特價房源，吳先生把握機會，買到了心儀的房子，“年初還買不上的房，竟然在年底入手了，真的感到很開心，也很滿足。”

其實，吳先生的經(jīng)歷不是偶然，這正是濟南房地產(chǎn)市場從“火熱”到“冷靜”的變化過程。進入下半年，濟南樓盤陸續(xù)出現(xiàn)降價現(xiàn)象，推出各種“限時搶”“特價房”等優(yōu)惠活動，有的樓盤為了吸引購房者，還有家電、購物卡等禮品贈送，有的樓盤則是“簡單粗暴”直接降價。

記者了解到，此前世茂璀璨悅府推出過７月臻品房源，從１６０００多元直降到１４０００多元，優(yōu)惠可達２０多萬；位于新東站片區(qū)的新城香溢華庭，還推出過員工內(nèi)部房，每套優(yōu)惠１２－１６萬，優(yōu)惠后的單價在１１０００元左右，低于周圍市場價２０００元以上；天鴻·公園大道原價１３０００元／㎡左右，曾在中秋推出限時９折，推出１１８８８元／㎡認籌的活動。

而臨近年底，各個樓盤為年底沖刺業(yè)績，更是推出不少打折優(yōu)惠的房源，位于張馬片區(qū)的拉訪人員告訴記者，翡麗公館項目原價在１７０００元／㎡左右，現(xiàn)在推出１４０００元／㎡的特價房源。碧桂園ＣＬＤ鳳凰首府，也推出１３０００元／㎡左右的特價房源。像張馬片區(qū)的萬科正榮悅棠府、萬科·碧桂園魅力之城等項目都有不同的優(yōu)惠。

“這兩年政府在進行調(diào)控，我在看房過程中明顯感到市場正逐步回歸理性。”據(jù)吳先生介紹，今年與去年相比，樓盤推出的特價優(yōu)惠活動很多，雖然不是明確降價，但能讓真正有購房需求的人買到合適的房子，對老百姓來說也是好事。

價格以促銷形式走低

中高端產(chǎn)品市場較為穩(wěn)定

記者了解到，濟南當(dāng)前仍然堅持“房住不炒”的政策要求，隨著購房者逐步恢復(fù)理性，對于買房開始持觀望態(tài)度，再加上去年拿地的項目，今年陸續(xù)入市出貨，市場逐步形成供大于求的狀態(tài)，導(dǎo)致很多樓盤開始“賣不動”了。此外，前幾年濟南樓市的快速發(fā)展，已經(jīng)消耗了一大部分的購買力，如今購房力下滑很明顯。

合富輝煌（中國）山東公司副總經(jīng)理許傳明認為，２０１９年濟南房地產(chǎn)市場走勢的主題詞是筑底盤整，濟南整體市場交易熱度在２０１８年四季度開始由熱轉(zhuǎn)涼，市民需求置業(yè)熱情逐步轉(zhuǎn)冷，供應(yīng)規(guī)模維持規(guī)模，整體市場從賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，價格以促銷形式逐步走低。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的國家７０個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，記者發(fā)現(xiàn)，濟南新房價格環(huán)比已連續(xù)下跌４個月，二手房更是８連降。

對此，有業(yè)內(nèi)人士也指出，目前濟南新建商品住房市場和全國其他城市一樣，呈現(xiàn)一定下行回歸態(tài)勢，市場進入調(diào)整期，供求量雖保持相對穩(wěn)定，但價格出現(xiàn)回調(diào)，尤其城市周邊區(qū)域項目價格下調(diào)幅度較大，如雪山、唐冶片區(qū)降價幅度在１５％左右，主城區(qū)的項目價格雖有下調(diào)但空間相對較小。他認為，今年的濟南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的是理性回歸的態(tài)勢。

ＣＢＤ五座超高層效果圖。

“當(dāng)前的濟南房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化，已形成以剛性需求和改善需求為主的市場結(jié)構(gòu)，且一直保持著相對穩(wěn)定的狀態(tài)。”該人士分析到，當(dāng)前濟南部分區(qū)域１３０００元主流銷售產(chǎn)品受價格回歸影響較大，２００００元左右中高端產(chǎn)品目前市場較為穩(wěn)定，未出現(xiàn)較大幅度降價促銷現(xiàn)象。據(jù)悉，今年１００－１４４㎡面積段占成交總量的７３％，剛需和改善的群體是市場的主力支撐，９０㎡以下和１６０㎡以上面積段占比顯著回落。

此外，該人士還說到，近年來，濟南房地產(chǎn)市場一直以改善型需求為主，但從近期住宅銷售情況看，市場有一定下滑，購房者觀望氣氛加劇，其中二手房置換量下降直接影響到部分改善型需求購買能力，市場呈現(xiàn)出以剛需產(chǎn)品銷售為主，改善型產(chǎn)品出現(xiàn)一定滯銷的新變化。

政策、購買力影響需求

當(dāng)前回歸理性進入穩(wěn)定期

為什么濟南房地產(chǎn)市場會由過熱趨于冷靜？近年來，濟南房地產(chǎn)市場又經(jīng)歷了哪些變化發(fā)展？對此，記者采訪多位專家及業(yè)內(nèi)人士進行了專業(yè)深度的分析。

“傳統(tǒng)的金九銀十開發(fā)企業(yè)為沖刺年終業(yè)績雖也推出了打折促銷、特價房等降價跑量的營銷活動，但市場觀望情緒依然比較濃厚，成交規(guī)模保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)預(yù)期的回升?！鄙綎|省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評論員許珊分析到，２０１９年３、４月份，受金融政策、需求釋放等多重因素影響，濟南住宅成交量達到全年的峰值，但進入下半年以來，鑒于政策環(huán)境整體偏緊，且剛需購買力已逐步消化，成交量明顯呈下行趨勢，市場開始回落。

許傳明也指出，宏觀調(diào)控政策從鼓勵置業(yè)專項限制置業(yè)的各種政策疊加因素對市場發(fā)展形成了剎車效應(yīng)，置業(yè)需求的持續(xù)釋放導(dǎo)致短期需求集聚有限，是本輪行情由熱轉(zhuǎn)冷的直接原因。同時，行業(yè)景氣度周期性變化也是原因之一，從全國的行業(yè)發(fā)展來看，本輪上漲行情持續(xù)了近五年，是歷輪景氣周期中上漲行情持續(xù)時間最長的一次，屬于濟南樓市本輪行情的正常變化。

記者了解到，２０１４年濟南市房地產(chǎn)市場進入改善型需求為主的市場，由于２０１５－２０１７年之間的不理性急劇增長，透支了大量購買需求?！　埃玻埃保的隄献≌山涣渴状瓮黄疲保埃埃叭f㎡，２０１６年住宅成交金額突破１０００億元，這成為濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個里程碑?！睋?jù)濟南市住建局相關(guān)工作人員介紹，濟南的房地產(chǎn)市場進入騰飛階段后，濟南房價出現(xiàn)了不理性的過快上漲，針對這樣的市場環(huán)境，濟南市及時做出調(diào)整，２０１６年９月，濟南重啟限購政策，經(jīng)過兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，２０１８年下半年開始，濟南房地產(chǎn)市場正?；卣{(diào)。

“今年的濟南房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的是理性回歸的態(tài)勢?！痹摴ぷ魅藛T指出，長期來看，濟南房地產(chǎn)市場以剛性需求、改善需求為主，住房的變化帶動生活質(zhì)量的提高，推進家庭需求的不斷改善。面對泉城市民日益增長的住房需求，濟南的住宅市場供應(yīng)量也在隨之變化增加，當(dāng)前整體供求沒有發(fā)生太大變化，供應(yīng)量比較充足，市場基本保持了平穩(wěn)的狀態(tài)。

住宅將供應(yīng)１２００萬平米

購房更注重功能性和性價比

“現(xiàn)階段，濟南房地產(chǎn)市場價格的不斷變化是因為市場在尋找價格線走勢的平衡點。”許傳明說，房屋價格會根據(jù)供需雙方的交易，不斷調(diào)整，從而達到一個合理范圍內(nèi)。他指出，在濟南房地產(chǎn)市場盤整了一年多的基礎(chǔ)上，樓市筑底基本接近尾聲，２０２０年將完成筑底過程，各方對于市場走勢形成共識，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定發(fā)展新階段。

許傳明認為，２０２０年的濟南樓市發(fā)展將主要受宏觀政策、微觀供應(yīng)和需求三個方面影響。從政策面分析，２０２０年“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持方向不變、力度不減，在此前提下濟南會因城施策進行預(yù)調(diào)微調(diào)。房地產(chǎn)供應(yīng)方面，濟南土地出讓規(guī)模近年來保持基本穩(wěn)定，市場有效供應(yīng)規(guī)模將維持在較為合理的水平，且土地價格也維持在平穩(wěn)水平，明年的住宅供應(yīng)在１２００萬平米左右。需求方面，濟南城市持續(xù)發(fā)展擴容，人口和要素集聚能力突出，盡管短期置業(yè)意愿不活躍，但是整體規(guī)模依然維持較高水平。據(jù)許傳明預(yù)估，２０２０年一線交易市場格局會逐步穩(wěn)定，保持現(xiàn)在的優(yōu)惠力度。

山東省房地產(chǎn)發(fā)展研究中心特約評論員許珊分析，隨著購房者消費回歸理性，２０２０年將更注重對于功能性和性價比的追求，加之全面放開二胎導(dǎo)致的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，１００－１４４㎡面積段會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占據(jù)市場絕對主力?！伴_發(fā)企業(yè)也必須更多的關(guān)注項目的價值挖掘、產(chǎn)品力和配套服務(wù)的全面打造，匹配購房者的置業(yè)需求?！彼赋?，不管是購房者還是開發(fā)商，都應(yīng)該回歸初心，按需買房，按需建房。

據(jù)悉，２０２０年中央堅持房住不炒、防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險、加快落實一城一策長效調(diào)控機制，保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的決心不會發(fā)生改變。對濟南而言，今年３月份最新公布的《濟南城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（２０１８－２０５０）》（征求意見稿）對城市發(fā)展的目標(biāo)定位、發(fā)展格局進行了詳細的解讀和闡述，濟南既肩負著引領(lǐng)全國新舊動能轉(zhuǎn)換的使命，又要發(fā)揮省會城市的龍頭效應(yīng)和對人才以及資源的集聚吸引效應(yīng)，加快實現(xiàn)“大強美富通”的要求，成長為現(xiàn)代化國際大都市。

“長遠來看，濟南房地產(chǎn)市場不乏更高站位的引導(dǎo)和更大客群的支撐，仍有較大的行業(yè)發(fā)展空間和機會?！痹S珊表示，同時隨著濟南住房租賃試點城市的加快推進以及住房保障體系的逐步完善，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”已雛形初現(xiàn)，未來濟南市的住房體系將從以住房市場體系為主，向“住房市場體系”和“住房保障體系”并駕齊驅(qū)、共同發(fā)展轉(zhuǎn)變，人民群眾的住房需求和住房條件會在這種日趨完善的體系中得到更好的滿足和發(fā)展。