導(dǎo) 讀 

  三季度土地市場(chǎng)形勢(shì)較二季度更加嚴(yán)峻，成交量同環(huán)比跌下跌，溢價(jià)率持續(xù)回落。百強(qiáng)房企拿地同樣保持謹(jǐn)慎，4成企業(yè)拿地銷售比低于行業(yè)平均。

☉ 文／克而瑞研究中心

  榜單解讀

  “前言：三季度土地市場(chǎng)形勢(shì)較二季度更加嚴(yán)峻，盡管9月份不乏優(yōu)質(zhì)地塊出讓，但仍未能阻止市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下滑，全國土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率跌至7.7%，接近2018年末水平。與土地市場(chǎng)變化同步，9月份企業(yè)拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，百強(qiáng)房企拿地銷售比0.38，較8月末再降3個(gè)百分點(diǎn)，其中4成房企拿地銷售比不足0.3，另還有3成房企本月未拿地，謹(jǐn)慎態(tài)度可見一斑。區(qū)域選擇上，聚焦二線的大方向未變，但整體腳步有所放緩，環(huán)核心城市周邊三四線依舊是房企布局的重心。結(jié)合房企自身銷售和市場(chǎng)環(huán)境兩方面因素來看，四季度大多房企任務(wù)重心會(huì)在銷售上，投資力度還會(huì)進(jìn)一步下滑；對(duì)于確實(shí)有較大納儲(chǔ)需求的房企而言，建議通過多元化的拿地方式增加土地儲(chǔ)備，降低拿地成本及風(fēng)險(xiǎn)。

  01

  溢價(jià)率持續(xù)下探，9月土地市場(chǎng)低位運(yùn)行

  截止9月26日，成交300城成交總建面15648萬平方米，同環(huán)比分別下降18%和8%?？傮w來看，土地市場(chǎng)延續(xù)低位運(yùn)行狀態(tài)，溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，9月份300城平均溢價(jià)率下滑至7.7%，接近去年市場(chǎng)最冷期間水平。

  02

  貨值集中度進(jìn)一步上行，20強(qiáng)房企占比超6成

  截止至2019年9月末，銷售百強(qiáng)房企的新增貨值達(dá)7.2萬億，相比8月末上漲11%，已有24家房企年內(nèi)新增貨值突破1000億元，中駿、奧園本月也邁入新增貨值千億陣營(yíng)。

  龍頭房企的貨值優(yōu)勢(shì)仍然顯著，銷售TOP10房企新增貨值占45%，較上月上漲3個(gè)百分點(diǎn)，20強(qiáng)房企的新增貨值占比則達(dá)到63%；對(duì)比銷售集中度來看，前30強(qiáng)房企的新增貨值集中度均高于銷售集中度，意味著未來TOP30房企市場(chǎng)份額仍有增大的空間。

  03

  百強(qiáng)拿地銷售比降至0.38，龍頭房企保持理性

  百強(qiáng)房企拿地態(tài)度保持理性，拿地銷售比下降3個(gè)百分點(diǎn)至0.38。分梯隊(duì)來看最為理性的是10強(qiáng)房企和31-50名的房企，雖然均較一季度有所提升，但兩個(gè)梯隊(duì)1-9月拿地銷售比分別為0.36和0.33，低于行業(yè)平均。

  而銷售在11-20與50-100這兩個(gè)梯隊(duì)的拿地銷售比為各梯隊(duì)中最高，且一直都保持高位穩(wěn)定，一方面是擴(kuò)大規(guī)模、提升行業(yè)地位的需要，另一方面體現(xiàn)出中小房企發(fā)展壓力比較大。此外銷售TOP21-30房企拿地銷售比逐季上升迅速，整體實(shí)力雄厚。

  龍頭房企投資則更為謹(jǐn)慎，反映在拿地單價(jià)上，TOP10房企1-9月份新增土儲(chǔ)平均成本為4646元/平方米，低于百強(qiáng)平均值近300元/平方米；相比之下11-20名的房企新增土儲(chǔ)平均成本為5838元/平方米，對(duì)于這部分企業(yè)來說，拿地同時(shí)還應(yīng)該注意控制成本，保證盈利空間。

  04

  華潤(rùn)、龍湖、中梁等納儲(chǔ)相對(duì)積極，銷售轉(zhuǎn)化率將成為制勝關(guān)鍵

  房企投資謹(jǐn)慎一方面是受到市場(chǎng)預(yù)期向下、融資收緊等外部環(huán)境的影響，另一方面也是源于企業(yè)自身的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)總量的考量。

  結(jié)合剛剛發(fā)布的2019年上半年總土儲(chǔ)數(shù)據(jù)來看，規(guī)模房企中恒大、融創(chuàng)、綠地等前9月拿地銷售比低于百強(qiáng)平均值，拿地收縮背后是其總土儲(chǔ)充裕的保障，三家企業(yè)2019年上半年總土儲(chǔ)貨值去化周期均在5.2年左右，高于行業(yè)平均4.2年，但又維持相對(duì)合理水平。

  總體來看，大部分規(guī)模房企的土儲(chǔ)去化保持在行業(yè)平均，因此行業(yè)周期下行之際謹(jǐn)慎投資并不會(huì)對(duì)未來業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊憽?/p>

  1-9月仍有一部分房企拿地相對(duì)積極，既有華潤(rùn)、龍湖、招商蛇口等老牌企業(yè)，拿地銷售比在0.6左右，顯著高于行業(yè)平均，也有一些千億房企如中梁、融信等，拿地相對(duì)積極主動(dòng)。土地儲(chǔ)備底氣稍有不足，是這些房企在尋求規(guī)模進(jìn)階和擴(kuò)張拿地積極的因素之一。

  值得警惕的是，前三個(gè)季度中仍有少部分土儲(chǔ)較少的房企拿地力度與去年大幅下滑，未來或?qū)⒚媾R銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題。

  當(dāng)然，土儲(chǔ)并未越多越好，可以看到已有一些土儲(chǔ)去化較長(zhǎng)的房企在前9月放緩了拿地腳步，例如合生創(chuàng)展、北辰實(shí)業(yè)等，主動(dòng)的調(diào)整節(jié)奏、聚焦貨值轉(zhuǎn)化率上，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的空間猶在。

  05

  二線投資熱度趨于理性，長(zhǎng)三角三四線受青睞

  1-9月百強(qiáng)房企新增土儲(chǔ)中一二線和三四線的占比幾乎旗鼓相當(dāng)，較去年全年而言，二線城市占比提升近6個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，在行業(yè)調(diào)整過程中企業(yè)投資更聚焦于高能級(jí)城市。

  但從各季度的走勢(shì)來看，回歸二線雖然帶動(dòng)上半年部分二線城市土地市場(chǎng)快速升溫，二季度百強(qiáng)房企二線投資占比一度高達(dá)48%，較三四線高出2個(gè)百分點(diǎn)。但三季度以來，在二線城市地價(jià)短暫攀升后之后，企業(yè)投資也趨于理性，二線城市拿地步伐也有所放緩。

  區(qū)域?qū)用?，得益于土地供?yīng)量充足，中西部一直是百強(qiáng)房企拿地最多的區(qū)域，1-9月銷售TOP100企業(yè)在中西部投資占比接近37%，較熱度第二的長(zhǎng)三角高出8個(gè)百分點(diǎn)，從前9月百強(qiáng)房企投資最青睞的TOP10城市中可見一斑，半數(shù)均來自中西部，例如武漢、重慶、昆明等。

  值得注意的是，在三季度，雖然百強(qiáng)房企最熱衷投資的三四線依然是南通、佛山、徐州等環(huán)核心城市圈的城市，但在二線城市的選擇上，杭州、南京等長(zhǎng)三角城市格外受房企青睞。

  06

  四季度房企投資將趨緊，控制土地成本成關(guān)鍵

  預(yù)計(jì)四季度企業(yè)投資將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎，是否“逆周期”抄底拿地關(guān)鍵在于價(jià)格合理。

  一方面從房企自身來看，截止9月末僅有4成房企完成了年度目標(biāo)的75%以上，規(guī)模房企的目標(biāo)完成情況不及去年同期，更多的房企還需要在四季度加緊銷售。

  另一方面從外部政策、融資環(huán)境來看，自從5月發(fā)文對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款嚴(yán)格監(jiān)管以來，7、8月又分別開展了信托公司窗口指導(dǎo)、銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查等工作，融資環(huán)境持續(xù)收緊，典型房企的融資總量也隨之下降。在這樣的宏觀環(huán)境下，標(biāo)桿企業(yè)萬科、碧桂園、恒大表態(tài)全年都維持理性的拿地態(tài)度，不急于拿地且對(duì)于高溢價(jià)、高地價(jià)地塊敬而遠(yuǎn)之。

  當(dāng)然，對(duì)于仍有納儲(chǔ)需求的企業(yè)而言，建議拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本，通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。

  而在拿地區(qū)域的選擇上，大部分三四線城市的市場(chǎng)紅利已過，選擇有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的核心二三線城市是較為安全的選擇：二線城市如目前快速發(fā)展中的鄭州、武漢、成都等、三線城市如經(jīng)濟(jì)基本面良好、易受到核心城市輻射的佛山、常州、南通等均是前景相對(duì)明朗的城市。