2019年一季度，房地產(chǎn)政策層面熱鬧紛呈：兩會(huì)強(qiáng)調(diào)“夯實(shí)地方主體責(zé)任”，部分城市已出現(xiàn)調(diào)控局部性松動(dòng)，央行數(shù)次降準(zhǔn)信貸層面有所放松，房地產(chǎn)稅立法將穩(wěn)步推進(jìn)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地……然而政策利好并未完全扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)行業(yè)“頹勢(shì)”：1-2月商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.6%，因傳統(tǒng)春節(jié)影響，新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積增速也均大幅下滑,僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比上漲11.6%，增速繼續(xù)提升2個(gè)百分點(diǎn)。成交結(jié)構(gòu)性分化加?。阂痪€(xiàn)和核心二線(xiàn)城市出現(xiàn)“回暖”征兆，而三四線(xiàn)因前期需求透支嚴(yán)重，回調(diào)壓力巨大。 

  在當(dāng)前形勢(shì)下，2019年調(diào)控政策能否“全面松綁”，對(duì)行業(yè)的刺激性作用能有多大？房地產(chǎn)稅立法穩(wěn)步推進(jìn)，年內(nèi)又將有怎樣的新進(jìn)展？?jī)r(jià)值回歸，購(gòu)房行為趨于理性，三四線(xiàn)城市是否又將進(jìn)入新一輪的去庫(kù)存周期？土地市場(chǎng)量縮價(jià)漲，未來(lái)一年又有哪些城市將成為熱門(mén)的投資區(qū)域？面臨低迷的市場(chǎng)，房企在低價(jià)走量還是有質(zhì)量增長(zhǎng)間又該如何抉擇？一系列問(wèn)題留待市場(chǎng)給出真正的答案……

  肆

  成交：一線(xiàn)領(lǐng)漲、三四線(xiàn)下行顯著，

  料二季度成交規(guī)模將微增

  2019年一季度，樓市延續(xù)了2018年下半年低迷的走勢(shì)，整體成交不振，觀(guān)望情緒濃厚。隨著“兩會(huì)”召開(kāi)，“房住不炒，因城施政”的主基調(diào)被再次明確，調(diào)控政策出現(xiàn)了局部放松，為市場(chǎng)注入了一針強(qiáng)心劑：一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市出現(xiàn)“回暖”征兆，而三四線(xiàn)因前期需求透支嚴(yán)重，回調(diào)壓力巨大。考量到后期供應(yīng)增加、政策松綁等多重因素，購(gòu)房行為將逐步回歸理性，預(yù)判二季度成交也將呈現(xiàn)小幅增加的趨勢(shì)。

  1.40城成交同環(huán)比齊跌、市場(chǎng)降溫顯著，一線(xiàn)回暖、三四線(xiàn)下調(diào)顯著

  CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅合計(jì)成交6038萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減32%，同比下降14%。各線(xiàn)城市行情相對(duì)獨(dú)立，一線(xiàn)環(huán)比跌幅最小，同比則顯著好于去年同期，大漲33%；二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市則同環(huán)比齊跌，市場(chǎng)回調(diào)較為顯著。 從同環(huán)比上來(lái)看，考慮到去年年末開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)、年初供應(yīng)淡季及春節(jié)假期等各方面因素的綜合影響，一季度商品住宅成交量環(huán)比下滑在意料之中。

  從同比上看，約有半數(shù)城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二線(xiàn)城市，一方面源于年初調(diào)控政策的局部性放松，比如海口、廣州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶(hù)門(mén)檻，南京積分落戶(hù)新規(guī)提出購(gòu)房面積滿(mǎn)1平方米積1分等，刺激了部分潛在需求的爆發(fā)；另一方面，三四線(xiàn)城市經(jīng)歷了前期房?jī)r(jià)攀升與投資退潮之后，進(jìn)入了明顯的需求疲軟期，加之棚改貨幣化安置等利好政策的收緊，購(gòu)房者觀(guān)望情緒加劇，成交表現(xiàn)也不盡如人意。總體而言，調(diào)控政策將秉持“夯實(shí)地方主體責(zé)任”的原則，因城施政的特點(diǎn)會(huì)更為突出，從而進(jìn)一步加劇各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，具體來(lái)看：

  其一，一線(xiàn)城市成交量企穩(wěn)回升，同比大幅增加33%。北上廣深四個(gè)城市均呈現(xiàn)出環(huán)比回落，但同比上升的情況。其中廣州一季度成交量最高，突破200萬(wàn)平方米，北京同比漲幅顯著，高達(dá)140%。事實(shí)上，自2018年下半年以來(lái)，隨著預(yù)售證審批放松，北、上供應(yīng)量基本都保持在高位，從而需求在短期內(nèi)得到了有效釋放，成交基本保持穩(wěn)健。廣、深則主要得益于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃落地，釋放巨大改革紅利，人們購(gòu)房信心普遍增強(qiáng)，因而一季度成交表現(xiàn)顯著好于去年同期。

  其二，二線(xiàn)城市成交量環(huán)比跌幅34%，同比漲跌參半。19個(gè)二線(xiàn)城市總成交量?jī)H3888萬(wàn)平方米，且環(huán)比全線(xiàn)下跌，這主要源于春節(jié)銷(xiāo)售淡季和年末企業(yè)集中備案的雙重影響；同比則漲跌參半，一方面，成都、長(zhǎng)春、蘇州、南京、昆明、合肥、濟(jì)南、福州成交表現(xiàn)均好于去年同期，以南京為例，2019年2月發(fā)布《南京市積分落戶(hù)實(shí)施辦法》，落戶(hù)的社保繳納門(mén)檻由“2年內(nèi)連續(xù)繳納社?！弊?yōu)椤袄塾?jì)繳納社保不少于24個(gè)月”，此外購(gòu)房面積滿(mǎn)1平方米積1分等，因而在短期內(nèi)形成了“千人看房”熱潮，成交熱度穩(wěn)步回升；另一方面，西安、青島、寧波、杭州、長(zhǎng)沙、海口、大連、廈門(mén)則同比齊跌，主要是基于前期需求透支嚴(yán)重，房?jī)r(jià)基本也達(dá)到了購(gòu)買(mǎi)力瓶頸，購(gòu)房者觀(guān)望情緒也比較濃厚，因而成交相對(duì)乏力。

  其三，三四線(xiàn)行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四線(xiàn)同環(huán)比齊跌。數(shù)據(jù)顯示，一季度17個(gè)三四線(xiàn)城市成交量共計(jì)1601萬(wàn)平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的熱潮并未如期出現(xiàn)?？梢钥吹匠山涣炕卣{(diào)的城市多集中在長(zhǎng)、珠三角，典型代表為東莞、惠州、徐州、常州，一方面這些區(qū)域的房?jī)r(jià)較2016年基本都已翻番，以城市居民人均可支配收入來(lái)看，房?jī)r(jià)基本達(dá)到了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力的極限。另一方面，棚改貨幣化安置政策收緊一定程度上也導(dǎo)致了人們的購(gòu)房熱情減弱，觀(guān)望情緒濃厚，尤其在中央“房住不炒”，大力控房?jī)r(jià)的背景下，人們的購(gòu)房行為也日趨理性。即便后期調(diào)控放松，對(duì)于成交量的刺激作用也會(huì)極為有限。

  2、展望：一、二線(xiàn)成交量將企穩(wěn)回升，料二季度三四線(xiàn)分化持續(xù)加劇

  一季度，一方面房企年末業(yè)績(jī)沖刺疊加傳統(tǒng)春節(jié)的雙重影響，各城市成交量環(huán)比跌多漲少；另一方面核心一二線(xiàn)城市成交表現(xiàn)企穩(wěn)回升，得益于部分城市因地制宜試探性的放松調(diào)控，以“放寬落戶(hù)，松綁限購(gòu)”來(lái)刺激短期市場(chǎng)需求，比如?？凇V州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶(hù)門(mén)檻，南京積分落戶(hù)新規(guī)提出購(gòu)房面積滿(mǎn)1平方米積1分等?？紤]到一、二線(xiàn)城市供應(yīng)量增加，在需求購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕的情況下，市場(chǎng)成交量將低位回升，而回調(diào)壓力集中在三四線(xiàn)城市。具體來(lái)看， 

  一線(xiàn)城市成交量有望小幅回升。事實(shí)上，在嚴(yán)苛的“四限”條件下，一線(xiàn)城市市場(chǎng)已經(jīng)沉寂多時(shí)，隨著調(diào)控政策的逐步“松綁”，整體市場(chǎng)已有轉(zhuǎn)暖態(tài)勢(shì)，比如上海2019年開(kāi)年二手房成交量有了穩(wěn)步回升，客戶(hù)觀(guān)望情緒轉(zhuǎn)淡，購(gòu)房信心增加。二季度若供應(yīng)持續(xù)放量，成交量將穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)全年與2018年基本持平或小幅上漲。 

  二線(xiàn)城市成交有望企穩(wěn)回升，政策放松預(yù)期較強(qiáng)，成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好。首先，長(zhǎng)三角的部分城市諸如南京、蘇州、合肥等城市經(jīng)過(guò)了2018年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)逐步回歸理性，供應(yīng)也逐步放量，加之放開(kāi)落戶(hù)、限購(gòu)松綁等新政，對(duì)成交也有一定的刺激作用，預(yù)計(jì)這類(lèi)城市的成交量會(huì)小幅轉(zhuǎn)暖。其次，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安等城市因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善，短期內(nèi)市場(chǎng)需求依舊旺盛，熱度還將持續(xù)一段時(shí)間。最后，對(duì)于沈陽(yáng)、大連、濟(jì)南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫(kù)存壓力相對(duì)較大，不排除后期地方政府出臺(tái)刺激性政策，成交也有望小幅微增。二線(xiàn)城市整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，成交熱度回升將成為大概率事件。 

  三四線(xiàn)城市市場(chǎng)回調(diào)壓力巨大，各城市間分化也會(huì)持續(xù)加劇。部分三四線(xiàn)城市由于房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲至階段性高位，購(gòu)買(mǎi)力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢(shì)必會(huì)受影響，尤其是中西部一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后的三四線(xiàn)城市成交有可能會(huì)大幅下滑；另一方面環(huán)都市圈三四線(xiàn)因人口外溢、產(chǎn)業(yè)承接等因素具備長(zhǎng)期發(fā)展前景，典型代表諸如南通、徐州、嘉興、佛山、中山等。以超大城市的發(fā)展路徑來(lái)看，未來(lái)一定是城區(qū)的擴(kuò)張，新城建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口外溢等等，而環(huán)都市圈的周邊三四線(xiàn)無(wú)疑會(huì)因地緣優(yōu)勢(shì)得到更多資源傾斜和發(fā)展機(jī)會(huì)。

  房?jī)r(jià)：重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄

  整體房?jī)r(jià)波動(dòng)趨于穩(wěn)定

  一季度，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅趨向收窄，整體新房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升但超六成城市房?jī)r(jià)較上季度末明顯回落，而受新房成交轉(zhuǎn)淡影響，二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大。整體而言，前兩月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交均價(jià)一線(xiàn)城市持續(xù)高位運(yùn)行，二線(xiàn)城市同比持漲但力度平平，三四線(xiàn)城市進(jìn)入調(diào)整期房?jī)r(jià)漲跌分化顯著。

  1、一季度新房?jī)r(jià)格整體漲幅收窄，二手房漲幅環(huán)比擴(kuò)大

  從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1、2月《70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》可以看到，2019年一季度，我國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)呈上漲趨勢(shì)但漲幅連續(xù)收窄。具體來(lái)看，前兩個(gè)月一線(xiàn)城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市漲幅相對(duì)穩(wěn)定，2月上漲0.7%，環(huán)比漲幅微增0.1個(gè)百分點(diǎn)；三、四線(xiàn)城市環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，2月增幅下調(diào)了0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中15個(gè)重點(diǎn)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格大部分環(huán)比持續(xù)上漲，僅北京和無(wú)錫略降0.2%和0.3%；同比方面截至2月末，15城房?jī)r(jià)則全部高于去年同期水平，特別是廣州、成都、武漢和濟(jì)南上漲表現(xiàn)更為突出，同比漲幅均超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)?？傮w而言，當(dāng)前一季度，新建商品住宅價(jià)格持續(xù)上升但環(huán)比漲勢(shì)有所回落，整體房?jī)r(jià)波動(dòng)趨于穩(wěn)定。

  不同于新房整體漲幅縮減的趨勢(shì)，二手房市場(chǎng)熱度不減，前兩個(gè)月價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲了0.2%和0.3%，總體漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)各能級(jí)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也均有上升。一線(xiàn)城市中北京、深圳價(jià)格環(huán)比止跌，2月分別上漲0.2%和0.5%；二三四線(xiàn)城市中，近7成城市價(jià)格環(huán)比上升，漲價(jià)城市數(shù)量較1月增加了4個(gè)，其中呼和浩特、南寧、西寧環(huán)比漲幅超過(guò)1%，原本下跌的南昌、福州、寧波、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市在2月份再次環(huán)比上漲，可見(jiàn)在新房成交轉(zhuǎn)淡影響下，二手房市場(chǎng)的需求更加旺盛，成交量的攀升進(jìn)而推動(dòng)了整體二手房房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)。

  2、半數(shù)以上城市房?jī)r(jià)同比漲幅超10%，但超六成城市房?jī)r(jià)較上季度末回落（略） 

  3、展望：一、二線(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，三四線(xiàn)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)

  總體而言，一季度住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)依舊呈上漲趨勢(shì)，但明顯可見(jiàn)漲幅在不斷收窄，主要是供應(yīng)嚴(yán)重不足加上傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)淡季影響下市場(chǎng)交易活躍度明顯下滑共同作用的結(jié)果。但隨著目前政策已有放松的跡象，進(jìn)入二季度持銷(xiāo)期，供求量都將有所回升，房?jī)r(jià)也將隨之上漲，但結(jié)合今年樓市調(diào)控目標(biāo)——防止市場(chǎng)大漲大跌，因此預(yù)計(jì)后續(xù)新房?jī)r(jià)格上漲的空間有限，整體仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行。其中一線(xiàn)城市持續(xù)供不應(yīng)求，在政策嚴(yán)控下預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)繼續(xù)趨穩(wěn)；二線(xiàn)城市政策松綁預(yù)期最強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)有望保持小幅微增態(tài)勢(shì)；三四線(xiàn)城市仍處調(diào)整期，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性分化更為顯著。

  庫(kù)存：七成城市同比上升 二季度將持續(xù)處于上升通道

  2019年一季度供求兩端不濟(jì)，市場(chǎng)低迷行情延續(xù)，各重點(diǎn)城市庫(kù)存量同比明顯上升，常熟、德清同比增幅分別高達(dá)208%和642%，寧波、重慶、南京、惠州等13個(gè)城市消化周期同比上漲超100%。全國(guó)商品房待售面積降速趨緩，特別是住宅待售面積觸底回升，恐將進(jìn)入新一輪上升周期，未來(lái)去化壓力不容小覷。

  1、成交持續(xù)低迷致七成城市庫(kù)存、消化周期同比上升

  1）供應(yīng)成交不濟(jì)，超七成城市庫(kù)存量同比上升，常熟、德清增幅顯著。截至2月末，53個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅庫(kù)存量33643萬(wàn)平方米，較2018年末減少642萬(wàn)平方米，因一季度傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)淡季，房企推盤(pán)積極性不高，新增供應(yīng)量環(huán)比減少六成以上，因而庫(kù)存得以消耗，其中南寧、常德分別下降31%和35%降幅最為顯著。但由于整體市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，同比來(lái)看庫(kù)存量較去年同期依舊小幅上漲12%，超七成城市同比處在上升通道，其中北京、深圳、南京、惠州、常州、清遠(yuǎn)等9市同比漲幅超50%，特別是常熟和德清，同比增幅分別高達(dá)208%和642%。而濟(jì)南、西安、東莞等熱點(diǎn)城市熱度猶存，庫(kù)存同比下滑，跌幅在20%以上。 

  2）七成城市消化周期同比回升，常德、武漢庫(kù)存告急，無(wú)錫、臺(tái)州市場(chǎng)降溫明顯。因開(kāi)年又恰逢春節(jié)，市場(chǎng)觀(guān)望情緒較為濃厚，使得一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)不振，重點(diǎn)城市消化周期同步迅速上升，其中寧波、重慶、南京、惠州等13個(gè)城市同比上漲100%以上，大連、廈門(mén)、汕頭、臺(tái)州、宜興等5市消化周期高至30個(gè)月以上，去化壓力進(jìn)一步加劇。與之相對(duì)的是常德、武漢消化周期在3個(gè)月左右，市場(chǎng)熱度不減，供不應(yīng)求嚴(yán)重，房?jī)r(jià)或?qū)⑦€有較大的上漲壓力。與上季度末相比，無(wú)錫、臺(tái)州消化周期分別拉長(zhǎng)了10.9和14.8個(gè)月，位居所有城市前列，市場(chǎng)降溫顯著。

  2、商品房待售面積降速趨緩，住宅待售面積開(kāi)始不降反升（略） 

  3、展望：一、二線(xiàn)城市庫(kù)存仍將回落，三四線(xiàn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力上升

  當(dāng)前政策預(yù)期放松強(qiáng)烈，隨著預(yù)售證審批加快，房企必將積極加快推貨速度，且其前期囤積的土地還有相當(dāng)一部分沒(méi)有入市，因而可上市供應(yīng)房源勢(shì)必會(huì)顯著增加，但就需求層面來(lái)看，前兩個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降3.6%，整體市場(chǎng)成交低迷的態(tài)勢(shì)在上半年還將持續(xù)存在，雖然在政策轉(zhuǎn)向放松甚至刺激的情況下，成交量勢(shì)必會(huì)隨供應(yīng)增加而回升，但目前項(xiàng)目去化難度加大，預(yù)計(jì)成交量上升的幅度有限，因此二季度整體庫(kù)存大概率仍會(huì)繼續(xù)上升，特別是像沈陽(yáng)、大連等庫(kù)存量一直處在高位以及土地供給過(guò)量、購(gòu)買(mǎi)力及需求不足的部分二線(xiàn)和絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市面臨的庫(kù)存壓力將進(jìn)一步加??；一、二線(xiàn)城市當(dāng)前庫(kù)存保持低位且仍屬供不應(yīng)求，在成交整體回升預(yù)期下，庫(kù)存將底部徘徊或繼續(xù)回落。