房地產(chǎn)稅，就跟“楊冪離婚”一樣，是樓圈的“月經(jīng)貼”，時(shí)不時(shí)就要出來(lái)熱鬧一陣子。最近，又開(kāi)始討論地?zé)峄鸪炝?，官方?duì)房產(chǎn)稅的頻繁吹風(fēng)，讓圍觀群眾不僅一抖：這次不會(huì)真的要來(lái)了吧？！

對(duì)于房地產(chǎn)稅的看法，“無(wú)房”的吃瓜群眾都希望盡快開(kāi)征，讓房?jī)r(jià)盡快下跌穩(wěn)定，讓那些炒房客的利益降到極點(diǎn)，自己也能趁此機(jī)會(huì)買(mǎi)上房；有房的、特別是有多套房的富裕群眾大多害怕開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)增加自己的成本、打擊樓市、讓自己血本無(wú)歸，肯定是覺(jué)得房產(chǎn)稅不明智、不合理、希望能緩一緩再開(kāi)征。           

于是，很多鹿粉都問(wèn)：“鹿鹿，你有3套房，愛(ài)我開(kāi)征房地產(chǎn)稅，你怕了嗎？”

那么，我們今天就來(lái)好好聊聊房產(chǎn)稅的問(wèn)題。

01

開(kāi)征房地產(chǎn)稅的目的是什么？

房地產(chǎn)稅≠房?jī)r(jià)大跌

在很多吃瓜群眾的心里： 樓市政策 = 打擊房?jī)r(jià)， 不管是樓市調(diào)控也好、開(kāi)征房產(chǎn)稅也好，也不細(xì)細(xì)思量一下就覺(jué)得政府要打擊樓市了、樓價(jià)要大跌了。

但是，實(shí)際上，不管什么樓市政策，政府秉承的原則都是“要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房?jī)r(jià)大起大落肯定不符合這一原則。（明白了這一大前提之后，我們就可以更理性地看待各種樓市政策。）

那么，期望房產(chǎn)稅出臺(tái)房?jī)r(jià)大跌的群眾們可能要失望了。           

原國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)表示：那么多有房地產(chǎn)稅的國(guó)家，沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體或者國(guó)家是因?yàn)檎髁?a tjurl="http://house.ifeng.com/search.shtml" jump="true" target="_blank" style="color:#225599;text-decoration:none;margin:0px;padding:0px;border-width:0px 0px 1px;border-top-style:initial;border-right-style:initial;border-bottom-style:dashed;border-left-style:initial;border-top-color:initial;border-right-color:initial;border-bottom-color:#333333;border-left-color:initial;border-image:initial;outline:0px;">房地產(chǎn)稅房?jī)r(jià)就能夠抑制住。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)也表明：房產(chǎn)稅在抑制房?jī)r(jià)方面的功能相當(dāng)有限。

舉個(gè)例子

在美國(guó)，紐約的房地產(chǎn)稅最高（約6%），9.11之前的稅率只有2%不到。房地產(chǎn)稅增加了4%，但是紐約的房?jī)r(jià)還是全美最高。假設(shè)美國(guó)開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅的時(shí)候，房?jī)r(jià)指數(shù)為100的話，現(xiàn)在大概是312 （翻了3倍多，呵呵）。

再舉個(gè)例子：

房地產(chǎn)稅是2010年首次提出，2011年1月，上海和重慶就進(jìn)行了試點(diǎn)。但是，你看到上海和重慶的房?jī)r(jià)跌了嗎？

房地產(chǎn)稅主要目的是充實(shí)地方財(cái)政。

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家均實(shí)行房地產(chǎn)稅制度，地方財(cái)政60%依賴(lài)于房產(chǎn)稅。在中國(guó)，地方財(cái)政高度依賴(lài)土地出讓金。很多地方政府，土地財(cái)政依賴(lài)程度高達(dá)50~80%。

然而，土地是有限的，賣(mài)地肯定不能賣(mài)到天荒地老，所以，全面推行房地產(chǎn)稅制度可以充實(shí)地方財(cái)力，尤其是充實(shí)基層政府的財(cái)力。             

02

房地產(chǎn)稅將會(huì)如何征收？

從目前官方透露的信息，有以下的一些思路（只是可能，并非絕對(duì)）：

首先，可能按評(píng)估價(jià)格征稅。也就是說(shuō)會(huì)官方給出一個(gè)價(jià)格，而不是完全跟市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。如果這樣的話，評(píng)估價(jià)可能會(huì)滯后于市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格。

評(píng)估價(jià)如果低于市場(chǎng)價(jià)格，那房主們肯定好嗨皮；如果評(píng)估價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)格的話，那就就是一記暴擊了。

第二，考慮民生問(wèn)題，應(yīng)該會(huì)有免征額度，以保證大家的剛需。目前全國(guó)人均住宅面積就是40平米，上海之前的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，就是60平米免征，所以這個(gè)免征額可能在40-60平米。

舉個(gè)例子，如果你一家三口住在一個(gè)120平以下的房子里，那么交房產(chǎn)稅的可能性不大；如果你一個(gè)單身狗，只有一套40米以下的小單間，那么交稅的可能性也很小。           

第三，考慮到租房需求，對(duì)二套房應(yīng)該不會(huì)下狠手，但三套以上的懲罰稅率應(yīng)該會(huì)很重。

很多包租婆擔(dān)心二套房要交稅，但是即使二套房交稅，應(yīng)該也交不了多少，甚至干脆就不按套數(shù)計(jì)算，而是免征之外的面積數(shù)量計(jì)算。

因?yàn)槿绻麑?duì)二套房就收重稅，那么稅收會(huì)變向轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)，造成城市租金暴漲，影響租房需求。

因此，第一套保護(hù)自住、第二套合理出租、第三套及以上使用懲罰稅率。當(dāng)然，也可以直接按照超出人均免征面積，實(shí)施懲罰稅率，而該稅率按照面積和套數(shù)的上升而遞增。

比如：二套房（且面積不大）的包租婆A只要征收2%的稅率，而5套房（或者面積超大）的土豪B可能需要征收5%的稅率。A可以較輕松地把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)，而B(niǎo)則只能轉(zhuǎn)嫁一部分了。（但是無(wú)論如何，租戶(hù)最倒霉，稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到租導(dǎo)致租金漲價(jià)是必須的，我們后面細(xì)談）。             

03

房地產(chǎn)稅將如何影響租金和房?jī)r(jià)？

租得出去的房子會(huì)怎樣？

很多人問(wèn)我：“房產(chǎn)稅來(lái)了，你害不害怕？”，其實(shí)我是真的一點(diǎn)都不！害！怕！

我的三套房子都是市區(qū)學(xué)位房、交通生活配套齊全、面積也不大、出租市場(chǎng)旺盛得不得了。這種房子抗風(fēng)險(xiǎn)能力大得很。

最壞的情況，樓價(jià)不漲、房子暫時(shí)賣(mài)不出去，我還是可以長(zhǎng)期出租為生。以后因?yàn)榉慨a(chǎn)稅增加的成本，我還可能漲租金，轉(zhuǎn)嫁到租戶(hù)身上。（什么，你說(shuō)你買(mǎi)的是那些鳥(niǎo)不拉屎又租不出去的郊區(qū)新房，那不好意思，稅費(fèi)得自己扛著！我說(shuō)了800多遍，你都不聽(tīng)，我有啥辦法）           

征收房產(chǎn)稅，租金就會(huì)一定會(huì)漲嗎？

答案是：一定會(huì)！

所謂羊毛出在羊身上，房東一定會(huì)將稅費(fèi)征收的部分強(qiáng)行加到租金里。房產(chǎn)稅征收得越多，租金漲得越多！全國(guó)范圍內(nèi)地征收房產(chǎn)稅，導(dǎo)致所有的房東的持有成本都增加了，所以房屋的出租價(jià)格肯定會(huì)上漲。還是租客們最倒霉，逃無(wú)可逃！誰(shuí)叫你們處在食物鏈最低端！

但是，房東們是不可能把所有的稅費(fèi)都轉(zhuǎn)移到租金，因?yàn)樽鈶?hù)們的承受能力是有限的。前陣子，大城市租金漲幅接近20%就已經(jīng)搞得民怨沸騰了（雖然沸騰，但是大家還住著，可見(jiàn)還可以忍受，啊哈哈哈）。

舉個(gè)例子

鹿二堡目前市值125萬(wàn)（買(mǎi)入價(jià)75萬(wàn)），月租金2300元。如果租金上漲20% （每月460元，每年5520元），那么就是2760元，對(duì)于我目前的租客的收入而言，還是可以承受的。

如果每年征收的房產(chǎn)稅不超過(guò)5520元的話，那么對(duì)于我來(lái)說(shuō)是沒(méi)有影響的。但是，假如國(guó)家征收的房產(chǎn)稅高于5520元，也超過(guò)了我可以給租客加租的幅度，那么我就得自討腰包補(bǔ)足稅費(fèi)，我的租金收益減少了。畢竟再加租，租客承擔(dān)不起就寧愿去租差一點(diǎn)的房子了，再租不起的就只能回老家了。

但是，對(duì)于我個(gè)人而言，我的房子購(gòu)入價(jià)格較低（貸款低），租售比較高，而且?guī)W(xué)位配套齊（硬通貨轉(zhuǎn)手容易），所以國(guó)家怎么加房產(chǎn)稅，對(duì)我也就是多賺一點(diǎn)和少賺一點(diǎn)的區(qū)別（但我都是賺，所以我不擔(dān)憂）。我又沒(méi)有高杠桿炒房，耗得起、完全無(wú)壓力。           

租不出去的房子會(huì)怎樣？

什么，你說(shuō)你買(mǎi)的是租不出去的房子怎么辦？涼拌！很明顯租不出去的房子，多出來(lái)的稅費(fèi)你就得全部自己掏！我說(shuō)過(guò)多少次了，租不出去的房子，別買(mǎi)！

你的房子租不出去的空置損失再加上房產(chǎn)稅的損失，可不是一筆小數(shù)目哦！日子久了，你是不是想著賣(mài)房??？巧了，其他人也是這么想的，于是乎，這類(lèi)房子就會(huì)引起大量拋售。

房子大量拋售的后果，大家都可以想象的到——房?jī)r(jià)會(huì)下跌。可是越下跌，越賣(mài)不出去！特別是加高杠桿的炒房族，他們耗不起??！

我們可以算一筆賬：假設(shè)100萬(wàn)買(mǎi)的房子，貸款七成，利率4.5%，每年約交3萬(wàn)的利息。房子又租不出去，租金為0。此時(shí)，假設(shè)國(guó)家征收房產(chǎn)稅1%，那么每年又多了1萬(wàn)塊的稅錢(qián)。所以，持有一年，虧損4萬(wàn)。我是不知道他們可以耗多久。

為了避免長(zhǎng)期虧損，房子就要賣(mài)出去。市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量此類(lèi)房子拋售，本來(lái)地段配套不好，接盤(pán)俠就少，一下子來(lái)了這么多，房?jī)r(jià)下跌，房子更賣(mài)不出去了。

所以，不管怎么算，房產(chǎn)稅對(duì)租不出去的房子都是滅頂之災(zāi)！           

也就是說(shuō)，如果真的推行房產(chǎn)稅，特別是高額房產(chǎn)稅，是可以打擊房產(chǎn)投機(jī)和空置房的問(wèn)題，促使這些房源向市場(chǎng)拋售，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

正如我一直強(qiáng)調(diào)的：政府秉承的原則都是“要促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”，房?jī)r(jià)大跌從來(lái)都不是政府的目的。所以，大概率這個(gè)稅率是在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，而不至于引起樓市崩盤(pán)（我這種良心包租婆自然也不擔(dān)憂）。

04

開(kāi)征房地產(chǎn)稅，哪些人損失最大？

經(jīng)過(guò)上文的分析，可以看出，開(kāi)征房地產(chǎn)稅影響的不僅僅是有房一族、炒房一租，還有萬(wàn)千無(wú)房的租客。有些人損失不大甚至沒(méi)有損失，有些人可能就雞飛蛋打了。

如果，你屬于下列人群的話，那么就要重點(diǎn)注意了，因?yàn)槟愕膿p失是最大的：

無(wú)房的租戶(hù)

不要以為開(kāi)征房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)就腰斬了，你就能買(mǎi)上房了。實(shí)際上，你可能依舊買(mǎi)不上房，結(jié)果租金還漲了（驚不驚喜，意不意外？?。Ｈ绻闶莿傂枳宓脑?，那么高房?jī)r(jià)、高房租，你總是要挨一刀的。

當(dāng)然，你也可以選擇挨兩刀，等到房租高到忍無(wú)可忍的時(shí)候無(wú)奈接盤(pán)。所以，盡早解決剛需才是要緊事。

利用高杠桿來(lái)買(mǎi)房的炒房客

很多人高位接盤(pán)，又利用高杠桿，希望賺快錢(qián)，表面上房子很多，但是如果房?jī)r(jià)不上漲套牢、租不出去或者租金不理想的話，那么每個(gè)月的利息都可以壓死你。如果再加上房產(chǎn)稅的話，估計(jì)分分鐘破產(chǎn)跳樓的節(jié)奏。

把畢生積蓄用來(lái)?yè)Q成郊區(qū)房產(chǎn)、三

四線城市房產(chǎn)的人

很多一二線城市的小康家庭，看到房?jī)r(jià)上漲百爪撓心，但是由于受到限購(gòu)和限售或者資金不足的影響，買(mǎi)不起當(dāng)?shù)氐姆孔樱谑蔷湍贸霎吷e蓄跑到三四線城市買(mǎi)房子，希望坐等漲價(jià)！

但是，一旦開(kāi)征房產(chǎn)稅，如果你的房子租不出去、賣(mài)不出去，就只能爛在手里，白白交稅。如果你是這一類(lèi)人的話，趁早考慮把房產(chǎn)置換回一二線城市的優(yōu)勢(shì)地段。

高負(fù)債的剛需族

首先，剛需族買(mǎi)房子天經(jīng)地義，早買(mǎi)早超生。但是，每個(gè)人應(yīng)該量力而為。很多剛需族不考慮自己的承受能力，高負(fù)債買(mǎi)大房子，或者貪大而買(mǎi)邊緣地區(qū)的房子，每個(gè)月的房貸和利息都把自己逼得喘不過(guò)氣來(lái)了。如果國(guó)家再征收房產(chǎn)稅，那真的是雪上加霜。到時(shí)候，你可能會(huì)后悔買(mǎi)什么大房子！                   

05

結(jié) 語(yǔ)

開(kāi)征房地產(chǎn)稅是一個(gè)牽一發(fā)動(dòng)全身的事情。它既是一個(gè)民生問(wèn)題，關(guān)系著有房、沒(méi)房的P民的安定生活；它又是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，關(guān)系著租金、房?jī)r(jià)、樓市繼而整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

所以，也是慎之又慎，研究再研究，但是就目前的態(tài)勢(shì)而言，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅是勢(shì)在必行。

如果通過(guò)上文的分析，你已經(jīng)知道自己將會(huì)受到巨大的沖擊，那么我們就應(yīng)該采取行動(dòng)來(lái)減少這些沖擊，保證自己的利益咯！