三月已至，春意盎然。中國(guó)正式進(jìn)入“兩會(huì)時(shí)間”。
一年一度的全國(guó)“兩會(huì)”，歷來(lái)被視為展望全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展與政策走向的風(fēng)向標(biāo)。不夸張地說(shuō)，企業(yè)只有讀懂“兩會(huì)”，才能更好地把握市場(chǎng)大勢(shì)，不易行差踏錯(cuò)。
這其中，國(guó)務(wù)院總理所作政府工作報(bào)告（下稱《報(bào)告》），更是每年“兩會(huì)”的的重頭戲，信息量巨大。
明源君仔細(xì)研讀《報(bào)告》后發(fā)現(xiàn)，相比往年，今年《報(bào)告》涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容明顯精簡(jiǎn)，比如往年必提的“房住不炒”和“新模式”，并未在“今年政府工作建議”一欄中出現(xiàn)。
不過(guò)，今年《報(bào)告》也增加了一些新表述，比如當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，亟需防范化解等。
以上種種，到底透露了哪些信號(hào)？且聽(tīng)明源君一一道來(lái)。
首提防范風(fēng)險(xiǎn)，
原文：房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患較多。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
相比往年，《報(bào)告》首次把“風(fēng)險(xiǎn)防控”，列為今年房地產(chǎn)工作的重中之重。
眾所周知，2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)景氣程度持續(xù)走弱，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇。與此同時(shí)，各地頻發(fā)“停工斷貸潮”，也進(jìn)一步打壓市場(chǎng)信心。一旦上述風(fēng)險(xiǎn)向金融、社會(huì)等領(lǐng)域傳導(dǎo)，后果則不堪設(shè)想。
所以從2022年年底以來(lái)，中央多次發(fā)聲強(qiáng)調(diào)：化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。
比如2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記特別談到：房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。要正確處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)工作，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
不光是中央，今年地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也尤為關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年有22個(gè)省（市）政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，較2022年多10個(gè)。
比如內(nèi)蒙古提出，要持續(xù)推動(dòng)解決房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，開(kāi)展房地產(chǎn)化險(xiǎn)渡峰行動(dòng)。四川也表示，要“一樓一策”分類化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱患，堅(jiān)決防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融、社會(huì)等領(lǐng)域傳導(dǎo)。
明源君認(rèn)為，上述《報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的表述，主要傳遞出三個(gè)信號(hào)。
一是“保交樓”相關(guān)政策仍會(huì)加碼。雖然本次《報(bào)告》并未提及“保交樓”，但作為化解房企金融風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，今年各地仍會(huì)高度重視，并出臺(tái)相關(guān)政策推進(jìn)此項(xiàng)工作。
比如吉林省今年就要求完成1.5萬(wàn)套保交樓任務(wù)。安徽省對(duì)“保交樓”提出細(xì)致要求，明確推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逾期交房專項(xiàng)治理，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量、等監(jiān)管。
第二，為了防范風(fēng)險(xiǎn)從問(wèn)題房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，中央及地方政府仍會(huì)采取進(jìn)一步舉措，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表。
但與此同時(shí)，“防止無(wú)序擴(kuò)張”這一新提法，也在一定程度上限制了優(yōu)質(zhì)房企不能過(guò)度融資，謹(jǐn)防新的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
第三，壓實(shí)各方責(zé)任，政府不會(huì)全面救市場(chǎng)主體。一方面是幫助出險(xiǎn)房企自救，另一方面則對(duì)出險(xiǎn)房企依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)新一輪出清。
未提“房住不炒”
和往年不同的是，今年《報(bào)告》并未在“政府工作建議”一欄提及“房住不炒”。
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房住不炒”的說(shuō)法首次被提出。此后數(shù)年，這一簡(jiǎn)單明了的表述，一直是房地產(chǎn)調(diào)控工作的根本遵循，并接連出現(xiàn)在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《報(bào)告》中。
今年《報(bào)告》不提“房住不炒”，是否意味著這一政策基調(diào)發(fā)生了變化？
明源君認(rèn)為，不提并不意味著退出。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐，“房住不炒”作為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的根本定位，已然成為社會(huì)共識(shí)，不需要在《報(bào)告》中專門強(qiáng)調(diào)。
而且早在2021年，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》就提出，“十四五”期間仍要堅(jiān)持“房住不炒”。2022年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
這也意味著，“房住不炒”不僅會(huì)是今年地方因城施策的底線，也是未來(lái)中國(guó)樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持的總基調(diào)，不應(yīng)也不會(huì)突破。
尤其2023年以來(lái)，各地政府工作報(bào)告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個(gè)省市，均明確提出繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
例如，吉林省提到“爭(zhēng)取長(zhǎng)春市開(kāi)展利用國(guó)家專項(xiàng)貸款加快商品房去庫(kù)存試點(diǎn)，發(fā)揮金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展專班作用。內(nèi)蒙古明確“綜合施策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善人、房、地、錢聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)。
告別高負(fù)債
2022年《報(bào)告》提到的“探索新的發(fā)展模式”，并未在今年《報(bào)告》中見(jiàn)到。
明源君認(rèn)為，不提“新模式”的原因和“房住不炒”類似。中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨，也是歷史必然，不用過(guò)多強(qiáng)調(diào)。
而且早在2022年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書記專門提到：要深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
此番講話也說(shuō)明，對(duì)房地產(chǎn)新模式的探索和過(guò)渡并未停止，而是正在進(jìn)行時(shí)。
到底什么是房地產(chǎn)新模式，目前眾說(shuō)紛紜。而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則給出了一個(gè)重要線索，那就是不同于以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的年份，房企為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，普遍采取“三高”模式，由此埋下諸多隱患，最終在最近兩三年頻繁爆發(fā)。
所謂房地產(chǎn)新模式，其核心之一就是低負(fù)債、穩(wěn)杠桿、重運(yùn)營(yíng)，房企業(yè)務(wù)重心從前端開(kāi)發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。
中金公司研報(bào)指出，新發(fā)展模式蘊(yùn)含著未來(lái)房企發(fā)展的五個(gè)新方向。一是新建商品住宅重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向改善住房需求。二是保障性和市場(chǎng)化租賃住房將成為發(fā)展藍(lán)海。三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來(lái)更多機(jī)遇。四是存量房經(jīng)營(yíng)和交易活動(dòng)體量逐步擴(kuò)大。五是房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)范化發(fā)展。
實(shí)行雙軌制
和往年一樣，今年《報(bào)告》仍強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來(lái)房地產(chǎn)新模式的核心。
所謂雙軌制，是指為一部分人群提供保障性住房，而為另一部分人群提供商品性住房?jī)煞N體制并行的一種住房體系。
2022年9月，住建部就強(qiáng)調(diào)要健全“兩個(gè)體系”，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系。保障體系更多的是政府發(fā)揮補(bǔ)位作用。
明源君認(rèn)為，為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，今年中央和地方仍會(huì)出臺(tái)具體舉措，助力住房保障體系建設(shè)。
比如考慮進(jìn)一步完善土地支持政策。今年廣東全省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)中就強(qiáng)調(diào)，廣州、深圳單列租賃住房用地占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的比例原則上不低于10%，對(duì)保障性住房用地做到應(yīng)保盡保。
其次，考慮通過(guò)現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道，對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。
比如黃岡市就提出，住房租賃企業(yè)通過(guò)購(gòu)買商品房和存量住房用作保障性租賃住房的，市政府在其運(yùn)營(yíng)期間采取貸款貼息的方式給予支持，按每年應(yīng)支付保障性住房專項(xiàng)貸款利息的30%進(jìn)行貼息補(bǔ)助，貼息補(bǔ)助期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年。
再者，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款等。
比如2022年11月，我國(guó)首個(gè)住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過(guò)盤活市場(chǎng)存量房產(chǎn)，向個(gè)人租戶提供長(zhǎng)租房服務(wù)。
今年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門也提出，將加大住房租賃金融支持，計(jì)劃設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。這些實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，絕對(duì)是個(gè)利好信號(hào)。
多措并舉
剛需加速回歸
2022年《報(bào)告》提出要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，而今年《報(bào)告》則強(qiáng)調(diào)，要支持剛性和改善性住房需求。
今年1月，住建部部長(zhǎng)倪虹就在接受央視專訪時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
據(jù)明源君觀察，自2022年底以來(lái)，各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)的利好政策，主要有三種。 一是降低房貸利率。今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年2月份，符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的38城市中，有17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。另外，百城首套主流利率平均為4.04%，絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。
二是優(yōu)化限購(gòu)限貸等政策。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年11月以來(lái)，已有多個(gè)一，二線熱點(diǎn)城市開(kāi)始優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，如北京、成都、西安等。若加上在之前的上海、濟(jì)南、西安等9個(gè)核心一二線城市，2022年第三季度至今，已有14個(gè)核心一二線城市限購(gòu)“松綁”。
三是發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。比如今年吉林省就明確“開(kāi)展房交會(huì)，精準(zhǔn)投放消費(fèi)券，大力推廣人才等購(gòu)房補(bǔ)貼政策時(shí)限，落實(shí)房地產(chǎn)稅費(fèi)優(yōu)惠政策”。南京對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。允許分區(qū)實(shí)施階段性住房購(gòu)買契稅補(bǔ)貼優(yōu)惠。
明源君認(rèn)為，為了拉動(dòng)內(nèi)需，今年房地產(chǎn)需求端政策仍會(huì)持續(xù)發(fā)力，比如進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有限購(gòu)限貸政策、下調(diào)房貸利率、加大優(yōu)化補(bǔ)貼力度等，房企應(yīng)及時(shí)抓住窗口期機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)份額。
外部環(huán)境轉(zhuǎn)好
樓市回暖可期
除了上述與房地產(chǎn)直接相關(guān)的措辭，《報(bào)告》中的一些新提法、新目標(biāo)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生間接影響。
第一是今年中國(guó)GDP增速目標(biāo)設(shè)定為“5.0%左右”，高于上年3.0%的實(shí)際增長(zhǎng)水平。
第二是把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入。
第三是2023年新增就業(yè)目標(biāo)1200萬(wàn)人。
眾多周知，此前房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境，其根本原因之一就是經(jīng)濟(jì)下行壓力疊加疫情持續(xù)影響，導(dǎo)致不少人因此失業(yè)或或收入下降，加劇樓市觀望情緒。
美聯(lián)物業(yè)做的一次問(wèn)卷調(diào)查顯示，近7成受訪者表示家庭收入因?yàn)橐咔槎鴾p少，并有5.8%的人表示因疫情導(dǎo)致失業(yè)；從受訪者置業(yè)計(jì)劃來(lái)看，超過(guò)7成購(gòu)房者表示疫情對(duì)購(gòu)房計(jì)劃有影響。
但隨著全面落實(shí)疫情防控優(yōu)化措施，今年宏觀經(jīng)濟(jì)大概率將經(jīng)歷一個(gè)回暖向上過(guò)程，多個(gè)行業(yè)有望復(fù)蘇。包括近期國(guó)際機(jī)構(gòu)也普遍調(diào)高中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)今年將迎來(lái)反彈，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)也將為世界經(jīng)濟(jì)注入信心和力量。
經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加上穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期和居民收入。不僅有助于提振大家對(duì)樓市發(fā)展的信心，更能直接促進(jìn)樓市消費(fèi)和投資實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮也表示，盡管疫情防控優(yōu)化后，短時(shí)間內(nèi)人員流動(dòng)減少，但是社會(huì)活動(dòng)復(fù)蘇是可以預(yù)期的，隨著社會(huì)活動(dòng)恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣受益。
結(jié)語(yǔ)：
今年兩會(huì)，明源君還注意到一個(gè)有意思的變化，那就是地產(chǎn)界兩會(huì)代表中，來(lái)自香港地產(chǎn)界人士的比例明顯上升，其中政協(xié)更是占到40%。
這里面，不僅有業(yè)內(nèi)人士熟悉的香港四大家族（新鴻基地產(chǎn)、新世界集團(tuán)、長(zhǎng)和集團(tuán)、恒基兆業(yè)），澳門賭王女兒、信德集團(tuán)行政主席兼董事總經(jīng)理何超瓊，今年也首次以港區(qū)全國(guó)政協(xié)委員的身份亮相。
過(guò)去幾年，內(nèi)地房企多因發(fā)展過(guò)于激進(jìn)，紛紛出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，多位地產(chǎn)老板也開(kāi)始淡出兩會(huì)。相比之下，一直穩(wěn)扎穩(wěn)打的港資房企，并未在上一輪樓市調(diào)控中受到波及。
不僅如此，近兩年，不少港資房企還積極布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，傳遞對(duì)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)看好的信心。比如新世界披露一年內(nèi)在內(nèi)地投資100億元，太古地產(chǎn)則喊話十年擲下1000億港元。
此番兩會(huì)委員名單此消彼長(zhǎng)，背后更暗喻了港資房企和內(nèi)地房企兩者實(shí)力的微妙變化。
注：本文轉(zhuǎn)載至明源地產(chǎn)研究院
