前兩月50大城市賣(mài)地超5000億 一二線(xiàn)再現(xiàn)“虹吸效應(yīng)”

　　在春節(jié)后疫情蔓延、樓市銷(xiāo)售慘淡的映襯下，土地市場(chǎng)弄潮兒的身影顯得異常醒目。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1-2月份50大城市合計(jì)賣(mài)地5180億，同比上漲4.1%。其中，香港置地聯(lián)合體以310.5億元拍下上海新“地王”。

　　在成交總價(jià)TOP10城市中，一線(xiàn)城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快；二線(xiàn)城市溫州、南京增幅較大。一二線(xiàn)城市虹吸效應(yīng)明顯。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士指出，年后拿的地很多都是之前就考察或溝通過(guò)的，房企只是在執(zhí)行既定計(jì)劃。而在疫情發(fā)生后，多數(shù)公司必然要調(diào)整今年的拿地預(yù)算。

　　值得關(guān)注的是，大型房企尤其是國(guó)資房企攜資金及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步成為土地市場(chǎng)的主力，增大銷(xiāo)售規(guī)模，然后再去拿地，形成正循環(huán)。

　　而眾多的小型民營(yíng)房企，只能被時(shí)代的洪流拋下，它們似乎很難掙脫這樣的命運(yùn)。

　　國(guó)企掀拿地?zé)岢?/p>

　　在銷(xiāo)售正常的年份，土地市場(chǎng)往往充斥著各個(gè)陣營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，而在今年2月，能夠參與拿地游戲尤其是一線(xiàn)城市拿地的，只是少數(shù)人。

　　根據(jù)中原數(shù)據(jù)，1-2月TOP10房企拿地總額為1413億元，同比增長(zhǎng)3.4%，占TOP50房企拿地總額49.39%。

　　從拿地金額來(lái)看，香港置地聯(lián)合體以318億元位列第一，綠城中國(guó)以268億位列第二。

　　在這場(chǎng)拿地?zé)岢敝?，主角幾乎都是?guó)資房企和大房企，特征鮮明。即使香港置地和綠城背后，也有國(guó)資的影子。

　　拿地總額TOP20里面，有5家為地方性國(guó)企、6家央企，其中華潤(rùn)置地以140億元位列第三。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、北京建工等央企均拿地40億元以上。

　　“疫情下，依然有企業(yè)不差錢(qián)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近全國(guó)土地市場(chǎng)以國(guó)企為主，私企拿地的非常少，大部分都是國(guó)企聯(lián)合體獲得土地。

　　克而瑞也認(rèn)為，資金充裕、融資成本較低的央企、國(guó)企，是當(dāng)前土地市場(chǎng)中積極拿地的首類(lèi)房企。以華潤(rùn)置地、中交集團(tuán)、首開(kāi)等為代表，拿地金額遠(yuǎn)高于其1-2月的操盤(pán)金額。

　　事實(shí)上，從2018年起，國(guó)資房企就一直在積極布局，搶占優(yōu)質(zhì)地塊，勢(shì)頭強(qiáng)勁。

　　2018年全國(guó)房企拿地金額TOP100中，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)分別以1001億元、803億元、760億元位列第三、第四、第五；到了2019年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地分別以1166億元、1034億元、813億元位列第三、第四、第六。

　　張大偉分析，1-2月份，央行超常規(guī)投放流動(dòng)性，以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。保利發(fā)展等憑借國(guó)企背景，更容易獲得流動(dòng)性支持，融資成本也會(huì)低于行業(yè)平均水平，為拿地提供了充足的資金。

　　此外，國(guó)企運(yùn)營(yíng)普遍穩(wěn)健，以較低的杠桿率著稱(chēng)，具備加杠桿空間。這次疫情雖然冰凍了樓市，但如果把握好，正是國(guó)企在土地市場(chǎng)的超車(chē)機(jī)遇，為后續(xù)搶占市場(chǎng)份額打下基礎(chǔ)。

　　他也提醒，如果湖北可以較快控制疫情，疊加預(yù)期中的降息等政策紅利，甚至可能再現(xiàn)一波明顯的小陽(yáng)春，國(guó)企將在下半年表現(xiàn)亮眼；相對(duì)地，如果后續(xù)持續(xù)受疫情影響，拿地房企的資金鏈將會(huì)吃緊。

　　一二線(xiàn)的虹吸效應(yīng)

　　觀察今年土地出讓的特征可知，實(shí)際上土地市場(chǎng)整體仍然是低迷的，只是資金在更堅(jiān)定往一二線(xiàn)集中，市場(chǎng)小范圍地爆發(fā)。

　　“這次疫情也讓大家發(fā)現(xiàn)，一二線(xiàn)尤其是一線(xiàn)城市，各類(lèi)資源和城市治理都相對(duì)更好，樓市也更有機(jī)會(huì)。”一家今年拿地較多的房企人士說(shuō)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年2月，全國(guó)土地出讓金共計(jì)2400億元，雖然總體環(huán)比下降35%，二三線(xiàn)城市的土地成交量環(huán)比大跌50%，但一線(xiàn)城市土地成交額卻逆勢(shì)上漲。

　　2月，全國(guó)一二線(xiàn)城市共有641宗土地成交，宅地總成交額1581.6億元。成交單宗地塊超過(guò)10億的合計(jì)46宗，主要分布在北京、上海、福州、溫州等城市，溢價(jià)率超過(guò)10%的有27宗，占比59%；住宅用地成交總價(jià)TOP10中，上海占一宗，北京占了7宗。

　　中指研究院報(bào)告也顯示，2020年1-2月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交2567億元，比去年增長(zhǎng)0.08%；其中，北京以673億元的成交總價(jià)位于榜單首位，上海和杭州分別以619億元和370億元的成交總額占據(jù)榜單第二、三位。

　　成交總價(jià)TOP10城市中，一線(xiàn)城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快，二線(xiàn)城市溫州、南京增幅較大；成交規(guī)劃建筑面積中占據(jù)榜首的成都較去年同期增長(zhǎng)39%。

　　北京土地市場(chǎng)又重新開(kāi)始釋放活力，開(kāi)年兩個(gè)月通過(guò)招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價(jià)地塊高達(dá)12宗，土地出讓金額高達(dá)671.88億元，平均溢價(jià)率達(dá)19.48%，均創(chuàng)下歷史新高。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，一二線(xiàn)城市有著更高的安全邊際以及更穩(wěn)定的需求，疫情過(guò)后，城市管理精細(xì)化程度、管理水平以及資源均會(huì)左右潛在購(gòu)房者的買(mǎi)房意愿，強(qiáng)化其在一二線(xiàn)城市買(mǎi)房的決心。

　　天風(fēng)證券認(rèn)為，土地市場(chǎng)熱度在回升。疫情短暫影響銷(xiāo)售，一二線(xiàn)城市(非返鄉(xiāng)置業(yè))的需求只是被后置，但長(zhǎng)期置業(yè)需求仍在，三四月或因推盤(pán)上升而出現(xiàn)小陽(yáng)春；多地土地款寬松政策，且開(kāi)發(fā)貸和非標(biāo)融資如若放松，房企現(xiàn)金狀況將明顯改善，這些都有助于土地市場(chǎng)的回暖。

　　目前疫情依然膠著，大多數(shù)房企還是持謹(jǐn)慎態(tài)度。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企今年前兩個(gè)月拿地金額同比下滑超15%，其中銷(xiāo)售TOP10企業(yè)1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

　　也有不少房企表示樂(lè)觀?！斑^(guò)了觀望期，土地還是要大舉投資的，原來(lái)計(jì)劃今年新增土地儲(chǔ)備貨值的目標(biāo)沒(méi)有變。”陽(yáng)光城高級(jí)副總裁吳建斌表示。

                                                                           （摘自中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）