“你有房嗎？”這成為現(xiàn)代相親族相互關(guān)注的問(wèn)候中使用頻率很高的一句話。

  一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，反映了當(dāng)今住房領(lǐng)域以及人們生活水平的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：是否有房住以及有無(wú)住房。

  這也是幾十年來(lái)中國(guó)住房制度演變的結(jié)果及方向：讓更多的人有房住，讓更多的人有住房。

  在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《改革開(kāi)放40年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之八》中稱，1998年住房分配制度改革后，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

  多年的平穩(wěn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)體量日益龐大，且與整個(gè)金融業(yè)密切關(guān)聯(lián)。

  統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)同時(shí)顯示，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)支撐作用逐漸增強(qiáng)，2018年占服務(wù)業(yè)增加值比重分別達(dá)到14.7%、12.7%，較1952年上升了8.7和5.6個(gè)百分點(diǎn)。

  回顧中國(guó)樓市幾十年的進(jìn)程，一方面是我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，人均居住條件不斷改善；而另一方面，樓市未來(lái)如何演變，也成為一個(gè)待解的問(wèn)號(hào)。

  兩成家庭有多套住房

  新中國(guó)成立70年來(lái)，中國(guó)民眾的居住條件得到極大改善。尤其是自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模大幅增加，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性也日益提升。

  居住條件的改善，在數(shù)據(jù)上首先體現(xiàn)在人均居住面積的增加。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1978年城市人均住宅建筑面積僅有6.7平方米，1998年增加至18.7平方米，而到了2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)上升到36.9平方米。

  也就是說(shuō)，40年間，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加了450%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋,1978～2001年城市人均住宅建筑面積由建設(shè)部提供，2002年后數(shù)據(jù)為城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)。

  從房地產(chǎn)銷售的面積和套數(shù)，也可以看出這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐。

  1998年，全國(guó)商品房銷售面積12185.3萬(wàn)平方米，商品房銷售額2513.3億元，到2018年，全國(guó)商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，商品房銷售額149972.74億元。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均是歷史新高。對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，2018年銷售的商品房面積是1998年的14倍。

  自2013年至2017年的五年間，每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)都超過(guò)了1000萬(wàn)套，2017年更是達(dá)到了1336萬(wàn)套。

  考慮到隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市人口這些年來(lái)也有了大幅增加，在人口基數(shù)不斷擴(kuò)大的情況下，人均居住面積還能如此大幅增長(zhǎng)，可見(jiàn)中國(guó)住房的總體規(guī)模已經(jīng)非常龐大。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月8日發(fā)布《新中國(guó)成立70周年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成就系列報(bào)告之二》。報(bào)告顯示，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快。1978～2018年，城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到8.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.92%提升到59.58%。

  如果結(jié)合人均居住面積，中國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積可能已經(jīng)達(dá)到300億平方米；若按每套100平方米計(jì)算，城鎮(zhèn)住房總套數(shù)大約為3億套。

  再進(jìn)一步推算，如果一個(gè)家庭戶均三個(gè)人，城鎮(zhèn)家庭約2.76億戶，那么中國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均1.08套住房。這個(gè)數(shù)字只是根據(jù)現(xiàn)有官方相關(guān)數(shù)據(jù)的估算。不過(guò)，一些民間研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)能夠提供一些佐證。

  去年12月，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁在北京發(fā)布《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告。報(bào)告利用2011～2017年中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有及使用狀況進(jìn)行了分析。

  報(bào)告顯示，2017年，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比（被家庭使用及擁有的住房與戶數(shù)的比例）已達(dá)1.18。其中，家庭自有住房套戶比為1.155，政府及單位提供住房的套戶比為0.029。

  當(dāng)然，人均居住面積近37平方米，戶均一套房，這只能反映出當(dāng)前住房的總體面貌?？梢哉f(shuō)，總體上看，中國(guó)逐漸告別了住房供應(yīng)短缺時(shí)代。另一方面，具體到每個(gè)家庭，由于收入差別等因素，有的可能擁有多套住房，有的可能沒(méi)有自有住房，只能選擇租房。

  上述《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示，越來(lái)越多城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房。根據(jù)2017年CHFS數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，相較于2013年和2015年有明顯上升。2013年，這一數(shù)據(jù)是18.6%。

  擁有住房套數(shù)的多寡與家庭收入有直接的關(guān)聯(lián)。從收入上看，高收入家庭多套房擁有率高。收入最高25%的家庭多套房擁有率達(dá)38.4%，遠(yuǎn)高于其他組別。同時(shí)收入越高，多套房擁有率上漲速度也較快。

  供需兩端加速造就大體量市場(chǎng)

  現(xiàn)有存量房源面積300億平方米，還有每年新增銷售面積17億平方米、1300萬(wàn)套住房（2017年數(shù)據(jù)），如此大體量的房地產(chǎn)市場(chǎng)是如何造就的？

  從福利分房時(shí)代的免費(fèi)租房，到商品房時(shí)代的自費(fèi)買房，最近20年間的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，催生了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

  諸多研究都把中國(guó)住房制度的演變劃分幾個(gè)階段：新中國(guó)成立后到1978年以前，住房由政府統(tǒng)一建設(shè)、分配，居住水平低；1978年開(kāi)始改革開(kāi)放，通過(guò)提租、出售公房、停止住房實(shí)物分配，啟動(dòng)商品房市場(chǎng)；1998年，全面推行房改，商品房市場(chǎng)開(kāi)始闊步前行。

  回歸本源，住房問(wèn)題也是需求和供給不斷尋求匹配的問(wèn)題，住房需求又可以分為面積大小和居住品質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)等幾個(gè)層次。

  從新中國(guó)成立到改革開(kāi)放初期，城市住房制度主要是福利分房，除了人均面積少，還存在自有產(chǎn)權(quán)比例過(guò)低的情況。絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民租住單位或房屋管理部門的房屋，只有少數(shù)居民擁有自己的住房。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1984年，城鎮(zhèn)居民居住公房的戶比重為88.2%，而居住自有房的戶比重僅有9.4%。而且，這一年城鎮(zhèn)居民人均居住面積也不過(guò)9.1平方米。

  1998年之后的全面房改階段，供需兩端都開(kāi)始全面加速。從需求端來(lái)看，一是福利分房制度的取消，導(dǎo)致絕大多數(shù)民眾只能轉(zhuǎn)向購(gòu)買商品房市場(chǎng)；二是住房金融制度又為居民購(gòu)房降低了門檻，政府推出住房公積金貸款加上商業(yè)貸款制度，相當(dāng)于為居民在購(gòu)房問(wèn)題上加了杠桿，進(jìn)一步放大購(gòu)房需求。

  此外，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，進(jìn)城之后的大量農(nóng)民也是潛在的購(gòu)房群體。

  另一方面，在房地產(chǎn)供應(yīng)端，1994年《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施，中國(guó)開(kāi)始推行商品房預(yù)售制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入較少資金的情況下就可以通過(guò)提前賣房以回籠資金，資金有了滾雪球的效應(yīng)，加速了整個(gè)住房開(kāi)發(fā)周期。

  1998～2017年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成85萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)21.4%；2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重為17.1%，比1997年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。

  從房屋為公家所有到居民自主擁有產(chǎn)權(quán)，這種住房產(chǎn)權(quán)制度的變化，也導(dǎo)致已購(gòu)房群體能夠獨(dú)自享有房?jī)r(jià)上漲房屋升值的好處，這在住房?jī)r(jià)格的上漲周期中更會(huì)刺激購(gòu)房需求。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000年全國(guó)商品房平均售價(jià)2112元/平方米，到了2018年已經(jīng)上漲到8737元/平方米。更突出的一點(diǎn)是，在這19年時(shí)間里，只有全球金融危機(jī)爆發(fā)的2008年，中國(guó)商品房平均售價(jià)出現(xiàn)了短期下降，此后又是一波十年連漲。

  過(guò)去十幾年，以商品房為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還與一些制度有關(guān)，比如土地出讓制度、稅收制度、保障房建設(shè)等。在這些制度之后，政策刺激下的購(gòu)房需求長(zhǎng)年維持在高位，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>