上海易居房地產(chǎn)研究院6月19日發(fā)布的《100城住宅庫存報(bào)告》顯示，截至5月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環(huán)比下降0.5%，同比增長5.4%。

  從今年前5個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，盡管百城住宅庫存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)。但由于2018年四季度密集推盤等因素，即便庫存月度環(huán)比下降，但庫存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個(gè)月的同比正增長態(tài)勢(shì)。

  易居研究院認(rèn)為，二線城市尤其是省會(huì)城市的庫存分化現(xiàn)象值得關(guān)注。部分城市正走出了過低庫存的階段，當(dāng)前庫存規(guī)?？傮w充裕。而部分城市庫存繼續(xù)同比下降，未來需要積極增加庫存規(guī)模。

  從后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展來看，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，易居研究院預(yù)計(jì)住宅成交會(huì)繼續(xù)降溫而制約去庫存的速度。因此，要警惕庫存去化周期反彈的可能，從而影響相關(guān)城市房價(jià)走勢(shì)。

  二線城市庫存規(guī)模47個(gè)月以來首現(xiàn)同比正增長

  從100城庫存規(guī)模來看，同比已經(jīng)連增6個(gè)月。報(bào)告顯示，截至5月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環(huán)比下降0.5%，同比增長5.4%。

  觀察今年前5月數(shù)據(jù)，庫存規(guī)?？傮w上呈現(xiàn)了環(huán)比下降的態(tài)勢(shì)。但由于去年四季度密集推盤的因素，即便庫存有月度環(huán)比的下降，庫存規(guī)模仍呈現(xiàn)出連續(xù)6個(gè)月的同比正增長態(tài)勢(shì)。

  城市結(jié)構(gòu)方面，二線城市47個(gè)月以來首次同比正增長。報(bào)告顯示，截至5月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2805、22131和20069萬平方米，環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

  從三類城市數(shù)據(jù)上可以看出，一線城市和三四線城市庫存拉升態(tài)勢(shì)較明顯。易居研究院分析認(rèn)為，一線城市預(yù)售證管控力度相對(duì)減弱，供應(yīng)放量，庫存同比連增12個(gè)月。二線城市終結(jié)了連續(xù)46個(gè)月庫存同比下降的態(tài)勢(shì)，目前首次出現(xiàn)同比正增長，這說明其庫存基本面也在發(fā)生變化。三四線城市目前保持了連續(xù)7個(gè)月的同比正增長態(tài)勢(shì)，庫存去化壓力略有增加。

  從城市排行來看，省會(huì)城市庫存基本面有所分化。報(bào)告顯示，5月份100個(gè)城市中，有57個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。類似南京、福州等低庫存省會(huì)城市，當(dāng)前補(bǔ)庫存工作基本到位，庫存同比增速分別達(dá)到了81%和72%。易居研究院分析認(rèn)為，庫存規(guī)模上升，有助于平衡供求關(guān)系和防范房價(jià)過快上漲。同時(shí)，100個(gè)城市中，有43個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，包括濟(jì)南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會(huì)（首府）城市庫存下降態(tài)勢(shì)較為明顯。

  庫存下降過快的城市，一二手房價(jià)格往往也容易上漲，以西安和呼和浩特為例：

  2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月位居全國70城首位。同樣，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%，其新房庫存明顯不足，這也間接導(dǎo)致了二手房價(jià)格上漲過快。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，其二手房價(jià)格指數(shù)同比漲幅已連續(xù)7個(gè)月位居全國70城首位。易居研究院建議，后續(xù)從"穩(wěn)房價(jià)"等角度出發(fā)，此類城市需要積極增加新房供應(yīng)。

  百城住宅現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)

  從100城預(yù)售情況來看，5月份推盤積極性不大。報(bào)告顯示，5月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4961萬平方米，環(huán)比下降9.3%，同比增長10.7%。

  報(bào)告認(rèn)為，今年4月份房企推盤節(jié)奏相對(duì)快，到了5月份各地穩(wěn)房價(jià)的動(dòng)作明顯增加，推盤方面的管控繼續(xù)加大，這也使得相關(guān)城市推盤的規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降。

  從100城成交情況看，出現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)。報(bào)告顯示，5月份100個(gè)城市新建商品住宅成交量為5173萬平方米，環(huán)比下降1.3%，同比增長0.2%。

  總體上看，5月份市場(chǎng)交易規(guī)模略低于4月份，市場(chǎng)略顯溫和。易居研究院認(rèn)為，此類交易行情也在一定程度上影響了相關(guān)城市的去庫存。

  從供求關(guān)系上看，呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，5月份100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為4961萬平方米，而成交量為5173萬平方米。

  數(shù)據(jù)上看，市場(chǎng)呈現(xiàn)"供小于求"的態(tài)勢(shì)。如果觀察前5月的供求關(guān)系，總體上以"供小于求"為主要特征，這也是庫存面積持續(xù)環(huán)比下降的重要邏輯。

  百城住宅庫存去化周期9.8個(gè)月

  從100城存銷比情況來看，位于“12-6個(gè)月”區(qū)間。報(bào)告顯示，5月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫存需要9.8個(gè)月，該數(shù)值相比4月份10.0個(gè)月有所減少。

  實(shí)際上，自然資源部此前對(duì)商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分，即“庫存五分法”概念。即：消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地?；谠搫澐?，當(dāng)前全國100城庫存去化周期位于12-6個(gè)月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。

  從結(jié)構(gòu)分類來看，一線城市去庫存周期最大。報(bào)告顯示，5月份一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為12.5、9.2和10.3個(gè)月。

  相比4月份13.5、9.2和10.5個(gè)月的數(shù)值，一線城市和三四線城市均有收窄，而二線城市持平。考慮到后續(xù)部分城市住宅交易會(huì)繼續(xù)降溫，預(yù)計(jì)這三類城市存銷比反彈的可能性很大。

  從城市排行方面來看，有15個(gè)城市符合"加快供地"標(biāo)準(zhǔn)。

  報(bào)告顯示，根據(jù)庫存五分法概念，100個(gè)城市中，消化周期在36個(gè)月以上的有1城，為漳州。消化周期在36-18個(gè)月的有13個(gè)城市，包括三亞、大廠等城市。消化周期在18-12個(gè)月的有27個(gè)城市，包括銀川、北京等城市。消化周期在12-6個(gè)月的有44個(gè)城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6個(gè)月以下的有15個(gè)城市，包括秦皇島、昆山等城市。此類城市不同消化周期，對(duì)應(yīng)了不同的樓市行情和拿地機(jī)會(huì)。

  附：100個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分

  4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、 深圳

  32個(gè)二線城市：哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊

  64個(gè)三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺(tái)、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。

  需要說明的是，燕郊是城鎮(zhèn)的行政級(jí)別，但考慮到城市規(guī)模大，也將其納入到三四線城市的范圍中。

  報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院