◎  作者 / 馬千里、邱娟

  近日，東莞公共資源交易網(wǎng)正式發(fā)文《東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》，規(guī)則提出：在網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，不再接受最新報(bào)價(jià)，開通網(wǎng)上終次報(bào)價(jià)功能，轉(zhuǎn)為競(jìng)終次報(bào)價(jià)；而終次報(bào)價(jià)則以“最接近平均價(jià)者得”，這一創(chuàng)舉引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。當(dāng)然，這并非個(gè)案，近期以二線城市為首的土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，已經(jīng)有多城對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整。

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  地市熱度回升、樓市小幅回暖

  引發(fā)上半年多城土拍規(guī)則密集調(diào)整

  一葉知秋，首先來看作為最新個(gè)案的東莞。東莞土拍新規(guī)的落地，很大程度上與其近期土地市場(chǎng)持續(xù)高熱有關(guān)，4月一幅位于萬江新城中心商住用地，經(jīng)過27家房企62輪廝殺，最終被中海地產(chǎn)以16089元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得，距離最高限價(jià)16730元/平方米僅差641元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)75.8%，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。并且4月僅僅是前奏，5月東莞地市進(jìn)一步升溫，單月成交了6幅商住宅地，溢價(jià)率均超20%，并且其中5幅土地均因達(dá)到最高限價(jià)提前被鎖定，土拍競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。

  東莞地市高熱一方面與粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃存在較大關(guān)聯(lián)，東莞擁有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、相對(duì)完善的產(chǎn)業(yè)體系、便利的交通和區(qū)位，吸引了眾多外來人口，住房需求潛力依然較大，毫無疑問東莞是大灣區(qū)最具投資潛力的三四線城市之一；另一方面，東莞宅地長(zhǎng)時(shí)間供不應(yīng)求，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，該城1-3月無一宗宅地出讓，因此一有土地掛牌，就引起房企的高度關(guān)注，高溢價(jià)成交不可避免。另外，東莞樓市近期也有一定程度的復(fù)蘇，5月商品住宅成交量53萬平方米，環(huán)比上漲14%，同比去年上漲10%，創(chuàng)下2019年以來的新高，樓市的熱度也會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)至地市，強(qiáng)化了房企不惜突破最高限價(jià)、志在必得的決心。

  不僅僅是東莞，2019年上半年地市高熱的城市還有不少，多個(gè)二線城市土地成交溢價(jià)率均超20%，較2019年下半年有明顯上升，其中表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬合肥，前5月溢價(jià)率高達(dá)79%，另外南昌、南寧、哈爾濱、廈門、南京、蘇州、杭州等城市土地市場(chǎng)熱度也處于較高水平。其中不少城市住宅市場(chǎng)成交也迎來了同步放量，表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬福州、蘇州、鄭州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。市場(chǎng)熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級(jí)，蘇州就是一個(gè)典型的例子，目前蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房實(shí)行限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。與東莞相似，不少熱點(diǎn)城市也對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了對(duì)應(yīng)調(diào)整。

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  多城土拍規(guī)則升級(jí)

  調(diào)整最高限價(jià)最為常見

  就土拍規(guī)則變化的內(nèi)容來看，可以總結(jié)為四大類：

  第一類是對(duì)競(jìng)拍資格的限制

  這類限制主要是為了提高入場(chǎng)門檻，減少參與土拍的企業(yè)數(shù)量，以此減緩?fù)僚牡母?jìng)爭(zhēng)激烈程度。典型城市即合肥，禁止有關(guān)聯(lián)的母公司、子公司同時(shí)參與土地拍賣，杜絕“圍標(biāo)”，違者兩年不得參與合肥市范圍內(nèi)的土地競(jìng)拍。

  第二類是設(shè)置或調(diào)整土拍最高限價(jià)

  這是上半年土拍規(guī)則調(diào)整中最常見的，典型城市如合肥、杭州、蘇州吳江區(qū)、昆山、太倉(cāng)。為遏制地價(jià)的進(jìn)一步上漲，合肥對(duì)部分區(qū)域的最高限價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，將地市高熱的濱湖新區(qū)的含宅土地最高限價(jià)由2655萬元/畝降至2280萬元/畝，降幅高達(dá)14%。另外住房部點(diǎn)名城市蘇州4月30日對(duì)吳江開發(fā)區(qū)WJ-J-2019-014地塊出讓條件進(jìn)行調(diào)整，將市場(chǎng)調(diào)整價(jià)、網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止價(jià)、一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間不同程度的下調(diào)，尤其是一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間降幅高達(dá)18.77%，以遏制地市高熱現(xiàn)象。

  另外，近期杭州溢價(jià)率上限也有所調(diào)整，將主城區(qū)涉宅用地溢價(jià)率上限由50%調(diào)至30%，但是由于溢價(jià)率封頂之后開發(fā)商還可以進(jìn)入自持比例競(jìng)爭(zhēng)階段，這一溢價(jià)率指標(biāo)的下調(diào)，或?qū)⑦M(jìn)一步推高杭州交易宅地的自持比例，導(dǎo)致銷售型住宅供給的減少，反而會(huì)進(jìn)一步加大商品住宅市場(chǎng)的中長(zhǎng)期供給壓力。

  第三類是達(dá)到價(jià)格上限后的競(jìng)得人認(rèn)定方式。

  這又可分為兩種手段，其中一種較為常見，即競(jìng)配建模式，典型城市如福州、深圳。以深圳近期掛牌的5幅宅地為例，首次均在出讓條件中規(guī)定：當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競(jìng)配建的人才房面積最多者來確定競(jìng)得人。此舉無疑將加快人才住房建設(shè)速度，同時(shí)對(duì)解決剛需群體的居住問題大有裨益。

  另一類則是搖號(hào)、接近均價(jià)者得等“碰運(yùn)氣”模式，典型如東莞、常熟即是如此。其實(shí)早在東莞發(fā)文“最接近平均價(jià)者得”之前，5月中旬常熟、張家港兩城分別在其土地出讓公告補(bǔ)充文件中提出“以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，以其所報(bào)價(jià)格確定地塊成交價(jià)格”，與東莞“最接近均價(jià)者得”如出一轍。這一規(guī)則一經(jīng)出臺(tái)，勢(shì)必對(duì)房企的競(jìng)拍出價(jià)策略產(chǎn)生較大影響，為提升中標(biāo)率，房企出價(jià)力求“中庸”，勢(shì)必拉低土地成交均價(jià)，對(duì)于穩(wěn)地價(jià)起到良好的促進(jìn)作用。但是該新規(guī)也存在一定的漏洞，譬如對(duì)于參與競(jìng)拍的房企資格管理相對(duì)寬松，圍標(biāo)的可能性較高，建議后續(xù)加強(qiáng)競(jìng)標(biāo)單位資格審。

  第四類是對(duì)拿地后入市標(biāo)準(zhǔn)的限制

  常見的限制模式有現(xiàn)房銷售、限制銷售價(jià)格等。如在蘇州“511”調(diào)控中，即進(jìn)一步收緊了現(xiàn)房銷售價(jià)格門檻，超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5-10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。此類模式雖然可提高房企周轉(zhuǎn)成本，在一定程度上避免地價(jià)過快攀高，但也會(huì)造成市場(chǎng)出現(xiàn)一段時(shí)間的優(yōu)質(zhì)商品住宅供應(yīng)短缺，典型如江蘇省會(huì)南京，近兩年即深受其苦。

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  調(diào)整土拍規(guī)則只是”治標(biāo)”

  ”治本”關(guān)鍵還在于加強(qiáng)供地

  總的來看，各類土拍新規(guī)調(diào)整在一定程度上可以減少地價(jià)的盲目追高，短期內(nèi)緩解地市高熱現(xiàn)象，但并未對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用，被擋在門外的企業(yè)仍然希望入場(chǎng)，地價(jià)上漲訴求也不會(huì)因?yàn)橥僚囊?guī)則的上漲而消弭，而“競(jìng)配建”等模式更是會(huì)進(jìn)一步加劇商品住宅市場(chǎng)的供求矛盾。

  歸根到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)維系平穩(wěn)、健康的根本原因還是在于合理的供求關(guān)系，土拍規(guī)定的調(diào)整畢竟只是治標(biāo)不治本。要維持地價(jià)的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大土地供應(yīng)，使得土地市場(chǎng)供求關(guān)系處于平衡區(qū)間，才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。