導(dǎo) 讀 

  今年房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策還有哪些新變化?

  ◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩

  “兩會(huì)”政府工作報(bào)告中提及2019年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配。隨后,央行公布2月金融數(shù)據(jù)報(bào)告，顯示新增信貸大幅回落,尤其是居民中長(zhǎng)期貸款占比跌至25%,結(jié)合企業(yè)融資環(huán)境已然有效改善,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸政策還有哪些新變化?

  01

  松緊適度的貨幣政策兼顧穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn),政府與企業(yè)結(jié)構(gòu)性去杠桿、居民穩(wěn)杠桿

  “兩會(huì)”政府工作報(bào)告中關(guān)于2019年貨幣政策主要論述為：穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。在實(shí)際執(zhí)行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，保持流動(dòng)性合理充裕，有效緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是民營(yíng)和小微企業(yè)融資難融資貴問(wèn)題，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。深化利率市場(chǎng)化改革，降低實(shí)際利率水平。 

  事實(shí)上，央行自2018年以來(lái)已經(jīng)降準(zhǔn)5次、降低存準(zhǔn)率累計(jì)3.5個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)凈投放3.35萬(wàn)億元流動(dòng)資金。資金流動(dòng)性逐漸寬松的事實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)兌現(xiàn)，購(gòu)房信貸支持顯著改善，按揭貸款利率連續(xù)3個(gè)月環(huán)比回落且放款速度加快。房企融資持續(xù)改善，房企境內(nèi)外發(fā)債放量且成本有所下行。

        但值得注意的是，與此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同，今年貨幣政策調(diào)整既不是無(wú)休止的“松”也并非一味的“緊”，這一點(diǎn)在政府工作報(bào)告“同時(shí)，也不能只顧眼前，采取損害長(zhǎng)期發(fā)展的短期強(qiáng)刺激政策，產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)隱患”和郭樹清的講話“結(jié)構(gòu)性去杠桿的目標(biāo)是要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來(lái)，同時(shí)要把居民家庭的杠桿率穩(wěn)住”中都有明確體現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用比較有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生根本改變，預(yù)計(jì)短期內(nèi)樓市由冷轉(zhuǎn)熱的反轉(zhuǎn)行情將不會(huì)出現(xiàn)。

  02

  居民中長(zhǎng)期貸款增量下降而增幅回升，月度新增房貸占比穩(wěn)定在30%左右

  聚焦住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款同比增幅和占比變化來(lái)看，2月當(dāng)月人民幣貸款增加8858億元，同比多增465億元。分部門看，住戶部門貸款減少706億元，其中，短期貸款減少2932億元，中長(zhǎng)期貸款增加2226億元。 

  2月居民新增中長(zhǎng)期貸款量顯著下滑，同比下降31%，從歷史規(guī)律來(lái)看，2月基本也都是低點(diǎn)。另外由于1月增量創(chuàng)下近4年來(lái)同期最高，環(huán)比銳減78%。但縱觀各月居民新增中長(zhǎng)期貸款變化趨勢(shì)，自2016年沖高回落以來(lái)，2017年-2018年一直保持著低位平穩(wěn)小幅下降的態(tài)勢(shì)。

       此外，結(jié)合居民房貸和消費(fèi)貸占當(dāng)月新增貸款的比重變化數(shù)據(jù)也可看出，最近幾年居民新增貸款上升速度較快，這部分多涉及個(gè)人住房貸款，也與居民買房、炒房密切有關(guān)，故而房貸占比遠(yuǎn)高于同期消費(fèi)貸。而自2018年10月以來(lái)居民房貸占比有了穩(wěn)步下滑，由局部高點(diǎn)58.2%降至2019年2月末的25.1%，一方面說(shuō)明隨著樓市交易普遍降溫，貸款需求也隨之萎縮，另一方面也說(shuō)明自2017年以來(lái)嚴(yán)格“限貸”調(diào)控政策在穩(wěn)定居民信貸杠桿繼續(xù)攀升、嚴(yán)控資金不合規(guī)流入房地產(chǎn)業(yè)方面的效果較為顯著，預(yù)判后期隨著調(diào)控效應(yīng)的不斷發(fā)酵，居民中長(zhǎng)期貸款占比也將在低位小幅波動(dòng)。

03

  房企融資環(huán)境“回暖”，企業(yè)境內(nèi)發(fā)債總量上升且融資成本回落

  與居民購(gòu)房貸款下降相對(duì)的是，央行多次降準(zhǔn)的效果在房企端逐步兌現(xiàn)，企業(yè)境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)“回暖”，2019年以來(lái)房企發(fā)債總量持續(xù)升高，1月創(chuàng)近一年來(lái)新高達(dá)1103.9億元，2月受春節(jié)假期影響，境內(nèi)外發(fā)債總量為673.93億元，但與去年同期相比仍然增加87.7%，總體維持在高位。值得一提的是節(jié)后房企開啟了新一輪的密集發(fā)債，僅2月19及20日兩天，就有融信、佳兆業(yè)、龍光、龍湖等8家房企發(fā)行債券。與此同時(shí)，境內(nèi)融資成本也連續(xù)兩個(gè)月下行，由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。 

  可以預(yù)期，今年松緊適度的貨幣政策，對(duì)多數(shù)中小房企而言也算是“雪中送炭”，尤其是整體樓市低迷，成交不振的情況下，發(fā)債融資無(wú)疑成為確保企業(yè)現(xiàn)金流通暢的重要途徑。整體來(lái)看，今年房企融資環(huán)境漸趨緩和，境內(nèi)融資量將顯著好于去年同期水平，融資成本也有望小幅回落，低位維持。

        綜合而言，當(dāng)前穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度的總基調(diào)基本已經(jīng)確定，央行后期即便降準(zhǔn)，空間也十分有限，未來(lái)出臺(tái)大水漫灌式的強(qiáng)刺激概率不大。而結(jié)構(gòu)性去杠桿的目標(biāo)是要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來(lái)，同時(shí)要把居民家庭的杠桿率穩(wěn)住，當(dāng)前市場(chǎng)信貸層面的表現(xiàn)也與此目標(biāo)大體相符，居民端表現(xiàn)為中長(zhǎng)期貸款同比增幅總體趨穩(wěn)，房貸占比自2018年末逐月下降至25.1%，預(yù)判后期仍將在低位小幅波動(dòng)。企業(yè)端則表現(xiàn)為房企融資環(huán)境顯著“回暖”，尤其是境內(nèi)發(fā)債量穩(wěn)步增加，而融資成本也存在小幅回落趨勢(shì)。