中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(2018年12月)》顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開(kāi)發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開(kāi)始逐步降價(jià)售房;貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用;復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得部分家庭推遲了購(gòu)房。這些均促進(jìn)了房?jī)r(jià)降溫城市增加，市場(chǎng)更加理性。

　　該報(bào)告也建議，未來(lái)房地產(chǎn)政策應(yīng)保持政策定力，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌，也不能出臺(tái)刺激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房?jī)r(jià)下跌的城市，可以因地制宜地對(duì)一些不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

　　由于目前市場(chǎng)預(yù)期未明朗化，市場(chǎng)觀望氣氛使部分購(gòu)房者抱有持幣待購(gòu)的觀望心態(tài)。在行業(yè)人士看來(lái)，在2019年3月后，隨著房地產(chǎn)政策預(yù)期和各家房企全年發(fā)展規(guī)劃更明晰化，有助買家作出判斷決策，幫助市場(chǎng)打破觀望。

      人口因素影響三四線城市表現(xiàn)

　　而對(duì)于2019年的市場(chǎng)走向判斷，三四線城市被進(jìn)一步看淡。中泰證券旗下齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)正在進(jìn)入減持的時(shí)間窗口。在他看來(lái)，2016年以來(lái)，除一二線城市之外的其他城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路上行，這主要得益于棚改貨幣化政策。三四五線城市房?jī)r(jià)的上漲，固然有其合理的因素(補(bǔ)漲)，但卻與這些城市人口凈流出現(xiàn)象相背離。

　　“盡管我國(guó)目前房地產(chǎn)的庫(kù)存水平已經(jīng)降到較低的水平，但是賣出去的房子并沒(méi)有憑空消失，它仍將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在供給。因此，對(duì)于一個(gè)在2014年就供給過(guò)剩的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)前的過(guò)剩狀況應(yīng)該更嚴(yán)重?！?/p>

　　李迅雷注意到，2018年下半年以來(lái)，全球房?jī)r(jià)漲幅較大的城市幾乎都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，如美國(guó)的西雅圖、加拿大的溫哥華等華人集聚的城市。中國(guó)似乎也難以成為例外，如前兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的北京、上海、深圳等一線城市，出現(xiàn)了漲幅縮小甚至下跌的趨勢(shì)。

　　他表示，房地產(chǎn)的個(gè)人投資者與股市的個(gè)人投資者之間最大區(qū)別在于，前者多為加杠桿，有資金成本，后者多為無(wú)杠桿，無(wú)資金成本。因此，從理論上講，如果每年的房?jī)r(jià)漲幅不足以覆蓋資金成本，則投資為負(fù)收益，故杠桿越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房?jī)r(jià)走L型就意味著有部分人投資虧損。

       基于此，李迅雷認(rèn)為，2019年即便房?jī)r(jià)不跌，即便略有上漲，樓市也不能成為資產(chǎn)配置的好場(chǎng)所，因?yàn)楸仨毧紤]投資者加杠桿的成本因素?！拔沂冀K認(rèn)為，國(guó)內(nèi)居民家庭在房地產(chǎn)上是超配的，應(yīng)該適度減持?！?/p>

　　在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)今后最大的隱憂是，人口老齡化背景下城鎮(zhèn)化進(jìn)程的放緩，大部分三四線城市都呈現(xiàn)人口凈流出，故尤其要減持未來(lái)人口將大量?jī)袅鞒龅貐^(qū)的房地產(chǎn)。

       對(duì)房?jī)r(jià)走向?qū)＜铱捶ú灰?/span>

　　而相比李迅雷，恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家(副總裁級(jí))兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平也看到了人口因素對(duì)市場(chǎng)的影響，但在對(duì)房?jī)r(jià)走向上則有不同看法。

　　任澤平認(rèn)為，中國(guó)正處于一個(gè)速度轉(zhuǎn)移時(shí)期，高速增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?！叭木€城市沒(méi)有銷售，土地和庫(kù)存都很高。去年，我對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。未來(lái)10年，房?jī)r(jià)將再次翻番，三四條線將保持不變，房地產(chǎn)投資將零增長(zhǎng)?！?/p>

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在市場(chǎng)預(yù)期上，2019年對(duì)一線城市和二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的理解基本相同，而三線城市和四線城市則有著不同的看法。他表示，“實(shí)際情況是，三四線城市房?jī)r(jià)難以上漲，但沒(méi)有下降的空間。2019年，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，而一些城市應(yīng)該警惕相對(duì)強(qiáng)勁的房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

　　華創(chuàng)證券分析師屈慶認(rèn)為，土地購(gòu)置費(fèi)支撐2018年上半年地產(chǎn)投資回升，2019年房地產(chǎn)景氣度下滑壓力較大。

　　根據(jù)他的分析，2018年上半年房地產(chǎn)投資表現(xiàn)亮眼，主要?dú)w功于土地購(gòu)置費(fèi)的大幅度攀升。房地產(chǎn)投資主要包括施工相關(guān)投資和土地相關(guān)投資，即土地購(gòu)置費(fèi)。2018年上半年，土地購(gòu)置費(fèi)增速大幅抬升，7月累計(jì)同比上升72.3%。按照傳統(tǒng)方法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資的變動(dòng)，2018下半年保持穩(wěn)定小幅下行。而2019年在房地產(chǎn)調(diào)控不放松，房?jī)r(jià)處于高位的情況下，估計(jì)房地產(chǎn)景氣度下滑的速度會(huì)更快。